Book.od.ua Книги для вашего бизнеса



Одесская библиотека бизнес литературы
полезные книги для бизнеса

1.8. Важность пересмотра цен на жилье

Разумные инвесторы обращают внимание на относительные ожидаемые доходы от активов разных классов. Так что примите мои поздравления. Вас можно причислить к этой группе мудрецов. Тот факт, что вы читаете книгу об инвестировании в недвижимость, свидетельствует о том, что вы подозреваете: акции предлагают слишком низкий доход при очень высоком риске. Но потенциально миллионы других инвесторов от вас отстают. Со временем они тоже осознают преимущества вложений в недвижимость по сравнению с инвестициями в ценные бумаги.
Действительно, рынок недвижимости уже привлек тысячи новых инвесторов. Это снизило доходы в наличности и запредельно вознесло цены на недвижимость.
Разберем сказанное в цифрах. Инвесторы в недвижимость обычно оценивают доход с недвижимости с помощью простой формулы.
Важность пересмотра цен на жилье
Чистый доход от эксплуатации недвижимости (net opeartion income - NOI, ЧД) равен валовым арендным сборам за вычетом всех операционных затрат (в частности, расходов на ремонт, налоги на недвижимость и страхование). Ставка капитализации (СК) равна бескредитной (т.е. без привлечения финансирования) превалирующей ставке прибыли за определенный тип недвижимости в определенной местности (дом, общежитие, частный особняк, 16-квар-тирный дом). (Вы найдете полное толкование этой формулы оценки в главе 3. А пока что мы сосредоточимся на ее основах.)
На большей части территории Соединенных Штатов ставки (нормы) капитализации варьируются от 6 до 12%. К примеру, вы ищете 6-комнатный дом стоимостью в 24 тыс. долл.; СК на местном рынке составляет 10% . С такими цифрами настоящий собственник может продать свою недвижимость приблизительно за 240 тыс. долл.
Важность пересмотра цен на жилье
Теперь вернемся с 1,5 процента прибыли от дивидендов на акции, которые мы обсуждали раньше. При таком уровне прибыли инвестиция в 240 тыс. долл. в акции даст всего лишь 3 600 долл. (0,015 х 240 тыс. долл.) годового дохода. Если же собственник недвижимости может заработать 10% (чуть больше или чуть меньше) прибыли от недвижимости, зачем разумному инвестору покупать акции? Он делает это в надежде, что цены на акции поднимутся.
Теперь сложный вопрос: почему человек ожидает, что актив, который приносит всего 1,5% прибыли, возрастет в цене, и поэтому отказывается от прибыли в гарантированной наличности? Не приходит ли вам на ум термин "иррациональные излишества"? Чем больше инвесторы приближаются к возрасту, в котором им захочется или понадобится доход (или когда они утратят "иррациональное терпение"), тем больше их перейдет на более прибыльные притоки наличности, которые обещает аренда.
Вот почему так много новых инвесторов охотится за хорошей недвижимостью. Продавцы могут заставить покупателей принять меньшую прибыль. Нормы капитализации (СК) падают. Стоимость на недвижимость подскакивает еще выше. Но в прибережной Калифорнии и на других рынках, приносящих малую прибыль, часто встречаются ставки капитализации (СК) в 5 процентов и ниже. Вот беглый расчет потенциального влияния доходов на рост цен (т.е. нормы капитализации):
Важность пересмотра цен на жилье
 Как сильно упадут ставки капитализации? Этого никто не может сказать. Но один факт остается фактом: разрыв в прибыли, приносимой акциями и недвижимостью, слишком велик, чтобы его игнорировать. Любой инвестор, который совершил покупку до того, как упали ставки капитализации (СК), получит неплохой бонус. Если же вы действуете сейчас, предложения еще выгоднее. Оценка вашей недвижимости не просто отразит влияние низких норм капитализации на возрастание цен, вы также заработаете благодаря растущему эхо-буму (и миллионам детей, родившихся недавно у иммигрировавших граждан) - они будут повышать цены на аренду, конкурируя за собственное жилье.
Предположим, вы приобрели 6-комнатный дом сегодня за 240 тыс. долл. Прошло пять лет. Стоимость аренды упала, годовой ЧД вырос с 24 тыс. долл. до 30 тыс. долл., прибыль (СК) упала с 10 до 8%. Теперь вашу недвижимость стоимостью 240 тыс. долл. оценивают в 375 тыс. долл.


Важность пересмотра цен на жилье


Понравился материал? Поделитесь с друзьями!

<< Предыдущая статьяСледующая статья >>
1.7. Но сначала — подсчеты 1.9. Упрямые процентные ставки





Убедительная просьба при использовании любых материалов Одесской электронной бизнес-библиотеки ставить активную ссылку на наш сайт. По всем вопросам касательно сайта пожалуйста пишите на почту
      Карта сайта