Book.od.ua Книги для вашего бизнеса



Одесская библиотека бизнес литературы
полезные книги для бизнеса

4.3. Увеличивайте (уменьшайте) свой авансовый платеж

На величину денежного потока и ROI можно также влиять путем увеличения (уменьшения) вашего авансового платежа. Допустим, что вместо 20%-ного авансового платежа (108 873 долл.) при покупке рассматриваемого нами вось-миквартирного доходного дома вы договорились о выплате лишь 10%-ного авансового платежа (54 436,50 долл.). Продавец финансирует баланс, равный 489 928 долл., при ссудном проценте, составляющем 7,5%, и периоде амортизации 25 лет:
Увеличивайте (уменьшайте) свой авансовый платеж
В данном случае уменьшение вашего авансового платежа дает вам незначительное приращение денежного потока и снижает вашу ROI до 6,75%. Посмотрим, для сравнения, что произойдет с денежным потоком и ROI, если вы приобретете данную недвижимость с 10%-ным авансовым платежом и при условии финансирования продавцом (ссудный процент равty 6,5%, срок амортизации - 40 лет):
Увеличивайте (уменьшайте) свой авансовый платеж
Такой вариант кажется достаточно привлекательным. Когда вы объединяете преимущества более низкого ссудного процента с преимуществами более высокого положительного финансового рычага, вы получаете прибыль, более высокую по сравнению с гипотетическим базовым вариантом банковского финансирования (20%-ный авансовый платеж при ссудном проценте, составляющем 7,5%, и периоде амортизации 25 лет).
В регионах страны с высокими в целом ценами на недвижимость, нередко оказывается, что ухоженная недвижимость (небольшие многоквартирные дома, односемейные жилые дома, а также двух- и четырехквартирные жилые дома) обеспечивает отрицательные денежные потоки. Допустим, что рассматриваемый нами восьмиквартирный доходный дом находится в престижном районе, в котором охотно поселяются как владельцы недвижимости (инвесторы), так и наниматели. Вместо типовой 8,5%-ной нормы капитализации недви­жимость в этом районе обычно оценивается с использованием 7%-ной нормы капитализации. С учетом такого снижения нормы капитализации стоимость нашего восьмиквартирного доходного дома существенно повышается (673 157 против 544 365 долл.):
Увеличивайте (уменьшайте) свой авансовый платеж
Если вы финансируете эту покупку с помощью 80%-ной ссуды, вы внесете 134 631 долл. и гарантируете ипотечный кредит в размере 538 526 долл. При условии использования ссудного процента, равного 7,5%, и периоде амортизации, равном 25 лет, ваши ежегодные выплаты по ипотечному кредиту составят 47 756 долл.
538,526 х $7,39 х 12 = $47 756 (обслуживание долга),
$47 121 (NOI)
минус $47 756 (ежегодное обслуживание долга), $-635 (BTCF). 
В случае отрицательного денежного потока необходимо заняться поиском дешевого финансирования. Если ваш поиск дешевого финансирования не увенчается успехом, попытайтесь компенсировать отрицательную величину денежного потока ("накормите аллигатора") из других источников дохода или увеличьте сумму своего авансового платежа. В случае 30%-ного авансового платежа (201 947,1 долл.) - при цене 673 157 долл. - вам придется заимствовать 471 210 долл., а затем ежегодно выплачивать по 43 242 долл.:
Увеличивайте (уменьшайте) свой авансовый платеж
По крайней мере, больший (30%-ный) авансовый платеж превратит ваш отрицательный денежный поток в положительный, однако ваш ROI по-прежнему будет выглядеть весьма неубедительно. Подобную недвижимость следует покупать лишь в том случае, если вы сможете усовершенствовать ее таким образом, чтобы она приносила вам прибыль, или в случае, если стоимость жилья в районе, где расположена эта недвижимость, начинает демонстрировать устойчивую тенденцию к росту. Как альтернативный вариант, чтобы преодолеть негативные последствия низких норм капитализации или отрицательных денежных потоков, попытайтесь найти недвижимость, которая продается по относительно низким ценам, или приступайте к поиску недвижимости в других регионах, с более низкими ценами на недвижимость.


Понравился материал? Поделитесь с друзьями!

<< Предыдущая статьяСледующая статья >>
4.2. Предложите альтернативные условия финансирования 4.4. Покупайте недвижимость по цене, как можно более выгодной для себя





Убедительная просьба при использовании любых материалов Одесской электронной бизнес-библиотеки ставить активную ссылку на наш сайт. По всем вопросам касательно сайта пожалуйста пишите на почту
      Карта сайта