Book.od.ua Книги для вашего бизнеса



Одесская библиотека бизнес литературы
полезные книги для бизнеса

1.10. Упрямые процентные ставки. Продолжение.

Выше инфляция - больше затраты на строительство. Инфляция повышает не только процентные ставки, но и стоимость строительства. Строительные компании страдают. Их потенциальные покупатели отступают перед лицом значительно больших платежей по ипотеке и больших сложностей, связанных с ее оформлением. Из-за изменения динамики прибыли (меньшего количества покупателей при больших затратах на строительство) строители прекращают работы. Экономика приходит в упадок, пока инфляция не увеличит зарплаты и то, что может себе позволить население. Начинается переоценка существующей недвижимости. Потом, как только цены на нее превысят стоимость строительства, строители вернутся. Следовательно, большие затраты ведут к большим ценам.
Не забудьте про Китай и Индию. Их ненасытный аппетит к нефти, стали, лесу и другим ресурсам также постоянно увеличивает стоимость строительных проектов.
Выше инфляция - инвесторы переходят на твердые активы. Вы заметили, как журналисты финансовых новостей отслеживают шаги Федеральной резервной службы? Так гончие охотятся за лисой. Когда Служба сигнализирует об увеличении инфляции, удар на себя принимают цены на акции и облигации. Инвесторы сбрасывают ценные бумаги Уолл-стрит, меняя их на твердые активы, например недвижимость. Инвесторы знают, что огромный ИПЦ уничтожит стоимость финансовых активов (например, так было в 1965-1982 гг.) . В это же время цены на недвижимость возрастут, потому что инвесторы кинутся набивать свои портфели защищенными от инфляции доходами от аренды.
Выше инфляция - выше цены на аренду и больше прибыль. Иными словами, будучи собственником недвижимости, вы заработаете даже во время длительного периода инфляции, потому что арендаторы будут платить вам больше. Более того, если вы финансируете свою недвижимость через недавно взятую ипотеку с низкими фиксированными процентными ставками, самые большие ваши затраты (выплата процентов по ипотеке) будут низкими. Если вы финансируете свою недвижимость через ипотеку с нефиксированными ставками (ИНС), неожиданно высокая инфляция все равно может увеличить ваш приток наличности.
Корректировки процентных ставок по ИНС будут капитализированы. Процентная ставка, которую вы будете выплачивать, все равно будет меньшей, чем рыночная. Предположим, ваш кредитор привязал увеличение ИНС к медленно изменяющемуся индексу, например индексу стоимости фондов (ИСФ). Не осуществляя капитализации ИНС, ваша процентная ставка все равно будет ниже рыночной. Поскольку условия кредитора часто разрешают новым покупателям брать ипотеки с нефиксированной ставкой, ваша процентная ставка ниже рыночной заставит инвесторов заплатить за вашу недвижимость выгодную цену.
Позвольте обратить ваше внимание на то, что я веду речь о длительных тенденциях инфляции. В краткосрочной перспективе быстрое увеличение процентных ставок и экономический спад повредят многим инвестициям в недвижимость, так что инвесторы в недвижимость должны поддерживать резервы наличности. Имейте, однако, в виду, что высокие ставки снижают стоимость акций и облигаций еще больше. (Если вы хотите не зависеть от капризов инфляции, вложите свои деньги в защищенные от инфляции облигации правительства США. К сожалению, проценты, выплачиваемые по этим облигациям, очень низкие.)


Понравился материал? Поделитесь с друзьями!

<< Предыдущая статьяСледующая статья >>
1.9. Упрямые процентные ставки 1.11. Разум, а не вера





Убедительная просьба при использовании любых материалов Одесской электронной бизнес-библиотеки ставить активную ссылку на наш сайт. По всем вопросам касательно сайта пожалуйста пишите на почту
      Карта сайта