Book.od.ua Книги для вашего бизнеса



Одесская библиотека бизнес литературы
полезные книги для бизнеса

1.5. Стабильна ли прибыль от аренды

"Ладно, - говорите, наверное, вы. - Вы убедили меня, что аренда недвижимости приносит большую прибыль, чем акции, облигации и ежегодные ренты. Но как насчет простоя помещения и арендаторов-неплательщиков? Кому нужна эта головная боль?"
Хороший вопрос. В главах 11 и 12 я расскажу, как поддерживать свою собственность в порядке с минимальными затратами времени, усилий и рисков. Если вы будете следовать советам, изложенным в этих главах, то увидите, как избежать простоев, регулярных выплат арендаторам и внушительного списка желающих занять именно вашу площадь, а не недвижимость других арендодателей.
Изучите свой рынок. Чтобы проверить мои слова, изучите местный рынок аренды недвижимости. Вы можете найти дома или квартиру в небольшом многоквартирном доме в хорошем месте и в хорошем состоянии, которые бы простаивали длительный период времени? Вряд ли, если за площадь просят доступную цену и дают достаточную рекламу. Кроме некоторых отдельных случаев, небольшие помещения под сдачу простаивают и в целом теряют не больше 5% времени в год.
Осторожно относитесь к поверхностным "рыночным"долям простоя.
В средствах массовой информации пишут, что в среднем по США доля простоя недвижимости под сдачу повысилась до 6%.
Не обращайте особого внимание на подобные "рыночные" средние показатели. Обычно такие коэффициенты простоя не касаются недвижимости, которой владеете лично вы. Так называемые рыночные доли простоя и падения прибыли от аренды касаются прежде всего двух типов недвижимости: мегакомплексов жилых помещений с сотнями квартир, в которых постоянно меняются арендаторы, и площадей в плохом состоянии, которые привлекают маргинальные слои населения. (Департамент жилищной политики и развития городской инфраструктуры недавно предложил мне приобрести заложенный 22-квартирный дом, в котором не хотели жить даже тараканы с крысами. Из 22 квартир заселены были только 9.)
Поймите меня правильно. Хотя средние рыночные показатели часто вводят в заблуждение, я хочу подчеркнуть, что активное новое строительство многоквартирных домов и страшная безработица могут заставить мелких инвесторов снизить арендную плану. Даже владельцы небольших площадей в хорошем состоянии вынуждены приспосабливаться к законам спроса и предложения. Однако со временем доходы практически всех компетентных владельцев недвижимости снова возрастут. (За чрезмерной застройкой всегда следует значительный спад возведения новостроек.) 
Почему арендная плата будет продолжать расти
Хотя краткосрочные экономические проблемы могут привести к простоям недвижимости и снижению арендной платы, уровень арендной платы со временем все равно повысится, потому что в будущем спрос будет расти быстрее, чем предложение. Вот четыре причины тому.
1. Прирост населения. В течение следующих двадцати лет по усредненным прогнозам население США увеличится с 290 миллионов человек до 330, т.е. на 40 миллионов человек. Всего за два десятилетия в США станет больше людей, чем сегодня проживает в штатах Техас и Флорида.
2. Увеличение спроса на отдельное жилье. Чтобы расселить увеличившееся население, понадобится минимум 20 миллионов квартир. Сегодня в каждой квартире Америки живет в среднем по 2,3 человека. Однако, принимая во внимание относительное уменьшение количества полных семей с детьми и увеличение числа проживающих отдельно одиноких людей, а также увеличение количества пенсионеров и людей среднего возраста, этот показатель упадет до 2 человек на одну квартиру.
3. Доходы. Чтобы арендовать или покупать квартиры и дома, людям нужны деньги. Соответственно, люди будут зарабатывать больше денег, если экономика США станет более продуктивной. К счастью, прогнозы относительно продуктивности экономики довольно радужные. Технологические инновации, высокий уровень образованности населения, усилившаяся конкуренция между предприятиями и постоянные уменьшения корпоративных издержек приведут к увеличению продуктивности и доходов. Постоянно растущее число людей, которые владеют двумя и более единицами недвижимости, также будет этому способствовать.
4. Вторые дома. Сегодня около 9 миллионов человек имеют по два дома. Почти все исследователи прогнозируют, что их число за следующие два десятилетия удвоится. К 2025 году 20-25 миллионов человек будут иметь по два или более домов.


Понравился материал? Поделитесь с друзьями!

<< Предыдущая статьяСледующая статья >>
1.4. Как насчет облигаций? 1.6. От бэби-бума до эхо-бума





Убедительная просьба при использовании любых материалов Одесской электронной бизнес-библиотеки ставить активную ссылку на наш сайт. По всем вопросам касательно сайта пожалуйста пишите на почту
      Карта сайта