Book.od.ua Книги для вашего бизнеса



Одесская библиотека бизнес литературы
полезные книги для бизнеса

3.13. Подход, основанный на использовании данных о возможном доходе от недвижимости

На рис. 3.1 ("Единая форма отчета об оценке недвижимого жилого имущества") вам встретится строка, озаглавленная "Индикаторная стоимость, вычисленная с помощью подхода, основанного на использовании данных о доходе от недвижимости (если его использование возможно)". Как видно на этом рисунке, подход, основанный на использовании данных о возможном доходе от недвижимости, предполагает использование метода оценки, который называется коэффициентом валовой арендной платы (Gross Rent Multiplier - GRM).
Чтобы вычислить рыночную стоимость недвижимости с помощью GRM, необходимо знать величины месячной арендной платы и продажные цены аналогичных жилых домов (особняков) или многоквартирных жилых домов. Допустим, вы получили следующую информацию о продаже жилых домов, предназначенных для сдачи внаем: №214 (Джексон) сдавался внаем за 1 045 долл. в месяц и был продан за 148 200 долл.; (2) №312 (Линкольн) сдавался внаем за 963 долл. в месяц и был продан за 156 тыс. долл.; и №107 (Адамс) сдавался внаем за 1 170 долл. в месяц и был продан за 168 400 долл. Располагая этой информацией, вы можете вычислить диапазон коэффициентов валовой арендной платы для данного района:
Подход, основанный на использовании данных о возможном доходе от недвижимости
Итак, если бы дом, стоимость которого мы пытаемся оценить, сдавался внаем за 1 тыс. долл. в месяц, мы могли бы вычислить для него диапазон стоимости, воспользовавшись величинами коэффициентов валовой арендной платы для трех других домов, сдаваемых внаем в том же районе.
Подход, основанный на использовании данных о возможном доходе от недвижимости
Таким образом, искомый диапазон стоимости начинается с 142 тыс. долл. и заканчивается 162 тыс. долл..
Поскольку метод GRM не позволяет непосредственно скорректировать уступки при продаже или финансировании, разные характеристики, местоположение, физическое состояние недвижимости или расходы на эксплуатацию недвижимости, этот метод дает возможность получить оценку лишь в первом приближении. Однако многие инвесторы в недвижимость регулярно пользуются этим методом для грубой оценки стоимости. Как и в случае использования подхода, основанного на использовании данных о сопоставимых продажах, метод GRM оказывается наиболее эффективным в случаях, когда удается найти в том же районе недвижимость, очень похожую на ту, которую намерен приобрести инвестор.
В случае многоквартирных доходных домов коэффициент валовой арендной платы обычно базируется на годовой, а не месячной величине арендной платы. Например:
Подход, основанный на использовании данных о возможном доходе от недвижимости
GRM, указанный в этих примерах, вовсе необязательно соответствует коэффициентам валовой арендной платы, которые типичны для вашего города. Даже разные районы одного и того же города могут характеризоваться разными GRM. Например, в городе Сан-Диего коэффициенты валовой арендной платы для односемейных жилых домов в районе Ла-Джолла зачастую превышают 300; в районе Клермон нередко встречаются GRM в диапазоне от 250 до 300; а в районе Нейшнл-Сити GRM иногда оказываются ниже 200. Даже в одном и том же районе коэффициенты валовой арендной платы для односемейных жилых домов зачастую превосходят GRM для кондоминиумов. В Сан-Франциско, например, некоторые относительно небольшие многоквартирные жилые дома продаются с годовыми значениями GRM, не превышающими 6,5.
Как и в случае остальных методов оценки стоимости, при вычислении коэффициентов валовой арендной платы необходимо выяснить соответствующие местные данные. Чтобы правильно оценить рыночную стоимость недвижимости, необходимо получить исчерпывающую информацию о местных рынках (микрорынках). Это касается прежде всего типа недвижимости, ее местоположения, характеристик и физического состояния. Говорить о каких-то абсолютных, универсальных стандартах в этом случае вообще не приходится.


Понравился материал? Поделитесь с друзьями!

<< Предыдущая статьяСледующая статья >>
3.12. Пояснение корректировок 3.14. Капитализация дохода





Убедительная просьба при использовании любых материалов Одесской электронной бизнес-библиотеки ставить активную ссылку на наш сайт. По всем вопросам касательно сайта пожалуйста пишите на почту
      Карта сайта