Book.od.ua Книги для вашего бизнеса



Одесская библиотека бизнес литературы
полезные книги для бизнеса

3.16. Оценка нормы капитализации

После того как будет вычислен NOI (чистый доход от эксплуатации недвижимости), необходимо принять решение о том, какую норму капитализации (R) вы возьмете за основу. Когда вы покупаете недвижимость, предназначенную для сдачи внаем, вы фактически платите сейчас за право получать плату за аренду этой недвижимости на протяжении последующих 20, 30 или 40 лет (иными словами, в течение того срока, когда вы намерены владеть этой недвижимостью). В связи с этим возникает следующий вопрос: какова нынешняя стоимость этой будущей арендной платы (или, что то же самое, какова рыночная стоимость данной недвижимости)? Если выбранная нами норма капитализации составляет 8,5%, то рыночная (приведенная, или текущая) стоимость рассматриваемого нами восьмиквартирного доходного дома равняется 554 365 долл.
Оценка нормы капитализации
Но откуда взялась эта 8,5%-ная норма капитализации? Основой для такой нормы капитализации являются нормы капитализации, использованные другими инвесторами при покупке аналогичной недвижимости. Допустим, агент по операциям с недвижимостью сообщает вам следующие данные о NOI и продажной цене четырех жилых домов, аналогичных тому, который вас интересует (эти четыре жилые дома были проданы сравнительно недавно).
Оценка нормы капитализации
Пользуясь этими данными, вы можете оценить рыночную норму капитализации для этих жилых домов (при условии, что эти продажи отвечают критериям транзакции, выполняемой на основе рыночной стоимости). Как нетрудно заметить, при покупке небольших доходных домов, аналогичных недвижимости, которую вы намерены приобрести, инвесторы использовали нормы капитализации в диапазоне 8,1-9,1%. Из этого можно сделать вывод о том, что рынок продажи сопоставимого жилья указывает на 8,5%-ную норму капитализации для недвижимости, которую вы намерены приобрести.
Сравнение норм капитализации
На практике у инвестора далеко не всегда бывает возможность найти достаточное количество жилых домов, аналогичных недвижимости, которую он намерен приобрести, со столь узким диапазоном норм капитализации. Гораздо вероятнее, что какая-то часть жилых домов была продана с нормами капитализации 5-6% (или ниже), а другая часть жилых домов была продана с нормами капитализации от 10-12% (или выше). Чем объясняются столь большие различия в нормах капитализации?
Инвесторы покупают не только количество (т.е. сумму) будущего дохода от сдачи соответствующего жилья внаем. Они также платят за качество. Кроме того, они платят за ожидаемое повышение стоимости. Следовательно, чем ниже качество потока доходов и чем ниже ожидаемый коэффициент повышения стоимости, тем выше норма капитализации (и наоборот, чем выше качество дохода от соответствующей недвижимости и чем выше потенциал повышения ее стоимости - с точки зрения рынка, - тем ниже норма капитализации этой недвижимости).
Вы сравниваете два четырехквартирных жилых дома. Один из них является относительно новым домом, который находится в ухоженном районе, неподалеку от городского "коридора роста". Другой же находится в запущенной части города, где практически невозможно устроиться на работу, поскольку большинство работодателей либо перебрались в другие районы города, либо свернули свой бизнес, либо уволили многих работников. Кроме того, в этом районе отмечается существенный рост уровня преступности (например, недавно местные газеты смаковали кровавые разборки наркодельцов, обосновавшихся в этом районе).
Если годовые NOI для этих двух четырехквартирных жилых домов равняются соответственно 24 960 и 12 480 долл., какие суммы придется заплатить инвесторам за каждый из них? Если бы инвесторы применили к потоку доходов, обеспечиваемых каждым из этих двух домов, 10%-ную норму капитализации, то стоимость этих двух домов можно было бы вычислить следующим образом:
Оценка нормы капитализации
Однако более чем вероятно, что инвесторы не станут применять одну и ту же норму капитализации к этим очень разным жилым домам из-за существенной разницы в обеспечиваемых ими потоках доходов. Недвижимость, находящаяся в более престижном районе, обеспечивает более стабильный поток доходов от арендной платы, характеризуется меньшим "риском плохого соседства" и, возможно, большим коэффициентом повышения стоимости с течением времени. Вполне возможно, что фактические NOI этих двух четырехквартирных жилых домов будут капитализироваться с нормами, например, 7 и 12% соответственно.
Оценка нормы капитализации
Поскольку большинство инвесторов предпочло бы приобрести недвижимость в престижном и перспективном районе, а не в каком-либо из депрессивных районов, они будут согласны заплатить гораздо больше за каждый доллар дохода, обеспечиваемого такой недвижимостью.


Понравился материал? Поделитесь с друзьями!

<< Предыдущая статьяСледующая статья >>
3.15. Капитализация дохода. Продолжение. 3.17. Парадокс риска и потенциала повышения стоимости





Убедительная просьба при использовании любых материалов Одесской электронной бизнес-библиотеки ставить активную ссылку на наш сайт. По всем вопросам касательно сайта пожалуйста пишите на почту
      Карта сайта