Book.od.ua Книги для вашего бизнеса



Одесская библиотека бизнес литературы
полезные книги для бизнеса

3.18. Оценка недвижимости: заключительные замечания

Рыночная стоимость вовсе необязательно равняется оценочной стоимости или продажной цене. Под рыночной стоимостью мы понимаем продажную цену недвижимости лишь в случае, когда такая продажа отвечает критериям транзакции, выполняемой на основе рыночной стоимости. Когда вы пытаетесь оценить рыночную стоимость недвижимости, основываясь на продажных ценах другой недвижимости, прежде всего необходимо проанализировать условия, при которых продавалась недвижимость, используемая вами в качестве "эталона". Тот факт, что недвижимость, расположенная на той же улице, что и интересующий вас жилой дом, и проданная за 200 тыс. долл. лишь через три дня после того, как была выставлена на продажу, вовсе необязательно говорит о том, что аналогичная недвижимость, расположенная по соседству, также может быль продана за 200 тыс. долл.. Все зависит от конкретных условий продажи и характеристик каждого объекта недвижимости.
Несмотря на то что для оценки рыночной стоимости недвижимости можно воспользоваться тремя подходами, их применение, вообще говоря, может привести к разным результатам. Нам всегда приходится работать с несовершенными исходными данными. Вы сами должны решить, какой из трех указанных подходов в наибольшей степени подходит для вашего случая. Как бы то ни было, точность вашей оценки рыночной стоимости недвижимости напрямую зависит от того, насколько точно вы опишете характеристики этой недвижимости. Ваша задача заключается в том, чтобы выявить все различия (как положительные, так и отрицательные), которые могут сказываться на оценке рыночной стоимости недвижимости. Чтобы принимать эффективные инвестиционные решения (т.е. решения, приносящие инвестору как можно большую прибыль), инвесторы должны уметь точно оценивать конкретные характеристики недвижимости, ее местоположение, затраты на строительство и стоимость соответствующего земельного участка. Метод никогда не компенсирует вам нехватку знаний, способности к логическим умозаключениям и здравым суждениям.
Самое главное, необходимо понять, что ни нынешняя рыночная стоимость, ни прошлая оценка, какой бы точной она ни была, не способны предсказать будущее. Вы не сможете рассчитывать на получение дохода от недвижимости, стоимость которой упадет со дня на день, - даже если вы покупаете эту недвижимость по "очень выгодной цене". Напротив, вы сможете заработать огромную прибыль - даже если уплатите за недвижимость ее полную рыночную стоимость, - если вам удастся найти недвижимость (или район), стоимость которой со дня на день взлетит вверх.
Ограничительные условия оценки недвижимости
В своих отчетах оценки недвижимости оценщики указывают многочисленные ограничительные условия. Особенно актуальными представляются ограничения 1, 2, 6 и 7 из примера формы, показанного на рис. 3.1.
♦ Оценщик не изучает правовой титул. Он просто исходит из того, что права собственности на соответствующую недвижимость не вызывают сомнений и могут быть переданы новому владельцу. Если вас интересуют юридические гарантии прав собственности, обратитесь за консультациями к какой-либо из компаний, занимающихся страхованием правового титула.
♦ Оценщик не оценивает правильность границ земельного участка, на котором расположена соответствующая недвижимость, и не фиксирует возможные нарушения этих границ (например, со стороны соседей) или какие-то иные потенциальные проблемы с земельным участком. Если вы хотите точно определить границы земельного участка, возможные нарушения этих границ или иные потенциальные проблемы с земельным участком, воспользуйтесь услугами землемера (маркшейдера) и пройдите вместе с ним по периметру участка.
♦ Оценщик изучает физическое состояние недвижимости достаточно поверхностно, обращая внимание лишь на то, что бросается в глаза, и не присматриваясь к мелочам. Если вы хотите скрупулезно оценить физическое состояние интересующей вас недвижимости и ее систем (отопление, охлаждение, электроснабжение, сантехника и т.п.), воспользуйтесь услугами соответствующих специалистов или квалифицированных агентов по операциям с недвижимостью. 
♦ Оценщики получают большую часть информации о рынке, так сказать, из вторых рук (от агентов по операциям с недвижимостью, из официальных публикаций, от ипотечных банков и т.п.). Оценщикам редко приходится видеть интерьер недвижимости, которую они используют для сравнения и включают в свои отчеты оценки недвижимости. Поскольку оценщики пользуются непроверенными данными, полученными из вторых рук, они нередко ошибаются как в самих фактах, так и в их интерпретации. Таким образом, профессионально подготовленную оценку недвижимости следует воспринимать лишь как "информацию к размышлению" - и не более того. Никогда не придавайте таким оценкам значения, которого они не заслуживают. (Прежде чем принять оценку недвижимости, подготовленную профессиональным оценщиком, я всегда лично осматриваю эту недвижимость для сравнения.)
Оценка стоимости или анализ инвестиций
Никогда не покупайте недвижимость до тех пор, пока не составите как можно более точное представление о ее рыночной стоимости. Тем не менее сама по себе рыночная стоимость недвижимости не содержит в себе всей информации, которой вам необходимо располагать для принятия эффективных инвестиционных решений. Выяснив нынешнюю стоимость недвижимости, попытайтесь ответить на следующие вопросы:
♦ Обеспечит ли эта недвижимость адекватные денежные потоки в будущем?
♦ Можно ли рассчитывать на повышение стоимости этой недвижимости в будущем?
♦ Могу ли я добавить стоимость к этой недвижимости?
Для поиска решений этих инвестиционных проблем обратитесь к следующей главе.


Понравился материал? Поделитесь с друзьями!

<< Предыдущая статьяСледующая статья >>
3.17. Парадокс риска и потенциала повышения стоимости 4.1. Максимизируйте денежные потоки и темпы роста стоимости недвижимости





Убедительная просьба при использовании любых материалов Одесской электронной бизнес-библиотеки ставить активную ссылку на наш сайт. По всем вопросам касательно сайта пожалуйста пишите на почту
      Карта сайта