Book.od.ua Книги для вашего бизнеса



Одесская библиотека бизнес литературы
полезные книги для бизнеса

4.11. Налоги, услуги и финансовая устойчивость

Изучая ситуацию в разных районах для поиска выгодных вложений в недвижимость, обратите внимание на особенности местного законодательства, связанного с налогами на недвижимость, а также на перечень государственных услуг и финансовую ситуацию в районе. Что можно сказать о качестве государственных услуг и программ в данном районе? Можно ли назвать устойчивой финансовую ситуацию в данном районе и насколько хорошо эта ситуация контролируется местными властями? Можно ли сказать, что соотношение "налоги/льготы" в данном районе является более предпочтительным по сравнению с соответствующим показателем в других районах? Проанализируйте все налоги и услуги. Насколько эффективно местные власти удовлетворяют потребности жителей данного района?
Еще одним уровнем анализа являются кооперативы, кондоминиумы и другие новостройки, находящиеся под управлением ассоциаций домовладельцев. Любая ассоциация домовладельцев функционирует как "правительство в правительстве". Она разрабатывает определенные правила, нормы и положения, оказывает определенные услуги и создает для жителей района развлекательные центры и другие места проведения досуга. Кроме того, ассоциация домовладельцев взимает определенные ежемесячные взносы.
Если вы планируете купить недвижимость, которая находится под управлением ассоциации домовладельцев, ознакомьтесь с законами, разработанными этой ассоциацией, перечнем оказываемых ею услуг, взносами, финансовыми резервами и ее финансовой устойчивостью примерно так же, как если бы вы знакомились с соответствующими показателями местной власти. Некоторые ассоциации домовладельцев оказываются не в состоянии накопить достаточную сумму денег для финансирования работ по ремонту и усовершенствованию недвижимости. Членам этих ассоциаций приходится нести дополнительное (и весьма ощутимое) финансовое бремя. (Подробнее об этом читайте в моей книге Make Money with Condominiums and Townhouses, Wiley, 2003.)
Новое строительство, реставрация и перепланировка жилья
Занимаются ли владельцы жилья, расположенного в интересующем вас районе (особенно те из них, кто недавно поселился в этом районе), ремонтом и модернизацией своей недвижимости? Занимаются ли они покраской наружных элементов своих зданий и переделкой интерьеров, делают ли они пристройки к своим зданиям и устанавливают ли в своих домах новые системы, такие как осветительная система, вмонтированная в потолок, а также система централизованного отопления и кондиционирования воздуха, строят ли они настилы, внутренние дворики и т.п.? Встречается ли вам недвижимость, которая возрождается к жизни после долгих лет запустения? Встречается ли вам недвижимость, двор которой завален грудами строительного мусора? Поговорите с подрядчиками, работниками магазинов, торгующих хозяйственными товарами и строительными материалами, и с государственными строительными инспекторами. Обратите внимание на тенденции с разрешениями на строительство в интересующем вас районе. Выясните, растут ли затраты на проведение усовершенствований в недвижимости.
Обратите внимание, строится ли где-либо в интересующем вас районе новое жилье, офисные здания, производственные предприятия, магазины, парки и развлекательные заведения. Новое строительство не только создает новые рабочие места, но и - в случае надлежащего интегрирования в соответствующий район - повышает привлекательность этого района для его потенциальных жителей. Обратите также внимание на цены или уровни арендной платы для только что построенного или строящегося жилья. Является ли это новое жилье более дорогостоящим, чем уже существующие дома или квартиры? Если да, то эти более высокие цены указывают на растущую престижность данного района.
Однако не следует забывать, что очень многие тенденции носят двойственный характер. Слишком интенсивное строительство нового жилья может привести к временному снижению цен и уровней арендной платы. Несмотря на то что очень многие полагают, будто стоимость недвижимости, расположенной в так называемом "Нефтяном поясе", упала в 1980-е годы только из-за падения цен на нефть, это лишь часть правды. Другая же, и гораздо более существенная часть правды заключается в том, что значительную роль в этом процессе сыграло слишком интенсивное строительство нового жилья (особенно многоквартирных домов, предназначенных для сдачи внаем, и кондоминиумов). В одном лишь Хьюстоне с начала и до середины 1980-х годов строители выбросили на рынок жилья свыше ста тысяч новых квартир. Из общего количества квартир, предназначенных для сдачи внаем, были заселены лишь 20%. Уровень арендной платы за новую роскошную квартиру с двумя спальнями упал до менее чем 300 долл. в месяц. Столь низкий уровень арендной платы за квартиры, предназначенные для сдачи внаем, потянул за собой цены на кондоминиумы и од-носемейные жилые дома, занимаемые их владельцами. Действительно, зачем покупать жилье, когда его можно снять буквально за гроши?
В ответ на этот "строительный перебор" заимодавцы ужесточили условия фи­нансирования, касающиеся новых односемейных жилых домов, кондоминиумов и квартир в многоквартирных жилых домах. На протяжении 1990-х годов жилья, предназначенного для сдачи внаем, было построено меньше, чем за любой другой десятилетний период начиная с 1960-х годов. Тем не менее чрезмерно интенсивное строительство нового жилья представляет определенный риск для владельцев недвижимости. Прежде чем инвестировать деньги в недвижимость, выясните, не возникает ли в тех или иных районах трудностей со сдачей внаем (или продажей) жилья, построенного в последнее время, и не взлетают ли "коэффициенты незаселенности" жилья до 10% и более. (Местное агентство по планированию и выдаче разрешений на строительство подробно документирует прошлое, текущее и планируемое строительство жилья.)


Понравился материал? Поделитесь с друзьями!

<< Предыдущая статьяСледующая статья >>
4.10. Транспортная связь (удобство сообщения) 4.12. Законы землепользования





Убедительная просьба при использовании любых материалов Одесской электронной бизнес-библиотеки ставить активную ссылку на наш сайт. По всем вопросам касательно сайта пожалуйста пишите на почту
      Карта сайта