Book.od.ua Книги для вашего бизнеса



Одесская библиотека бизнес литературы
полезные книги для бизнеса

4.1. Максимизируйте денежные потоки и темпы роста стоимости недвижимости

Теперь вы знаете, как вычисляется чистый доход от эксплуатации недвижимости (net operating income - NOI). Но когда вы финансируете свою недвижимость, NOI не позволяет определить, сколько денег у вас останется после того, как вы произведете выплаты по своему ипотечному кредиту. Для этого вам необходимо вычислить величину денежного потока до уплаты налогов (before-tax cash flow - BTCF).
СПОСОБНА ЛИ ДАННАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ ОБЕСПЕЧИВАТЬ ДОСТАТОЧНЫЕ ДЕНЕЖНЫЕ ПОТОКИ
Из главы 2 вы, наверное, помните, что вычисление BTCF (который иногда называют "грязным" денежным потоком, подразумевая, что из этого денежного потока еще предстоит вычесть налоги) проводится с помощью следующей формулы:
NOI минус обслуживание долга равняется BTCF.
Предлагаю вернуться к примеру восьмиквартирного доходного дома, который мы рассматривали в главе 3. Как вы помните, NOI для этого доходного дома, согласно нашим вычислениям, равнялся 47 121 долл. Взяв за основу 8,5-ную норму
капитализации, мы вычислили стоимость этой недвижимости, которая оказалась i
равной 544 365 долл.:
Максимизируйте денежные потоки и темпы роста стоимости недвижимости
Если вы финансируете эту недвижимость с помощью ипотечного кредита, отношение "ссуда к стоимости" (loan-to-value - LTV) которого составляет 80% (заимодавец предоставляет ссуду в размере 80% от вашей покупной цены, т.е. от 200 тыс. долл.), то при использовании процентной ставки, равной 7,5%, и при 25-летнем сроке амортизации можно вычислить ваши ежегодные выплаты по ипотечному кредиту:
Максимизируйте денежные потоки и темпы роста стоимости недвижимости
Учитывая условия предоставления ипотечного кредита (процентная ставка, равная 7,5%, и 25-летний срок полной амортизации), ежемесячный ипотечный коэффициент составляет 7,39 долл. на каждую тысячу долл. предоставленной ссуды. Поскольку ваш первоначальный баланс ссуды - 435 492 долл., ваши ежемесячные выплаты по ипотечному кредиту составили бы 3 218 долл. (а соответствующая сумма за год составила бы 38 618 долл.):
Максимизируйте денежные потоки и темпы роста стоимости недвижимости
Исходя из указанных условий предоставления ипотечного кредита, рассматриваемый нами восьмиквартирный доходный дом обеспечил бы нам BTCF за первый год в размере 8 503 долл.
Максимизируйте денежные потоки и темпы роста стоимости недвижимости
Чтобы вычислить ежегодный коэффициент окупаемости инвестиций (return on investment - ROI) по принципу "деньги на деньги", необходимо разделить вашу ежегодную прибыль в денежном выражении (BTCF) на величину авансового платежа (первоначальное капиталовложение):
Максимизируйте денежные потоки и темпы роста стоимости недвижимости
 Можно ли считать такой коэффициент окупаемости инвестиций (по принципу "деньги на деньги") за первый год достаточно привлекательным? Ответ на этот вопрос зависит от потенциала рассматриваемой недвижимости. Можете ли вы добавить стоимость к этой недвижимости путем тех или иных творческих усовер­шенствований? Является ли данная недвижимость стратегически позиционированной для повышения ее стоимости? Если в том и другом аспектах (или хотя бы в одном из них) данная недвижимость представляется вам достаточно перспективной, вы можете согласиться даже на относительно невысокие денежные потоки. Чтобы проиллюстрировать это положение, допустим, что вас не устраивает ежегодный BTCF в размере 8 503 долл. и 7,81%-ная величина ROI ("деньги на деньги"). Означает ли это, что вам следует вычеркнуть данную недвижимость из своего списка? Совсем необязательно. Прежде чем отказаться от покупки недвижимости, которая неспособна обеспечить адекватные денежные потоки, попытайтесь найти способы повышения этих денежных потоков.
♦ Нельзя ли организовать альтернативное финансирование с меньшими выплатами?
♦ Следует ли увеличить (уменьшить) ваш авансовый платеж?
♦ Нельзя ли приобрести данную недвижимость по более выгодной для вас цене?


Понравился материал? Поделитесь с друзьями!

<< Предыдущая статьяСледующая статья >>
3.18. Оценка недвижимости: заключительные замечания 4.2. Предложите альтернативные условия финансирования





Убедительная просьба при использовании любых материалов Одесской электронной бизнес-библиотеки ставить активную ссылку на наш сайт. По всем вопросам касательно сайта пожалуйста пишите на почту
      Карта сайта