Book.od.ua Книги для вашего бизнеса



Одесская библиотека бизнес литературы
полезные книги для бизнеса

3.15. Капитализация дохода. Продолжение.

10. Техобслуживание и ремонт. Владелец и его супруга, как правило, сами убирают в доме, производят покраску и мелкий ремонт своей недвижимости. Этот труд также должен быть оплачен из дохода, полученного за сдачу недвижимости внаем.
11. Уход за приусадебным участком. Владелец выплачивает соответствующую сумму одному из нанимателей, который берет на себя обязанности по стрижке травы на газоне, уборке опавших листьев и снега с дорожек.
12. Прочее. Эта статья расходов включает судебные издержки, поставки, уборку снега с мест парковки автомобилей, муниципальные налоговые сборы, расходы на поездки автомобилем до недвижимости и от нее, а также прочие статьи расходов, еще не учтенные в отчете о доходах.
13. Налоги на недвижимость. Эта статья расходов включает налоги, устанавливаемые властями города, округа и штата (этими налогами ежегодно облагается недвижимость). ВНИМАНИЕ! Налоговые инспекторы регулярно проводят в общенациональном масштабе переоценку недвижимости, которая должна отражать возросшую стоимость этой недвижимости. Каждый очередной счет на уплату налогов, поступающий на ваш адрес, может вырасти на 30-40% по сравнению с предыдущим финансовым годом.
14. Страхование недвижимости и ответственности. Это страхование возмещает ущерб, который может быть нанесен недвижимости в результате пожара, града, урагана, сдвига почвы, метели и прочих стихийных бедствий. Кроме того, страхование ответственности позволяет владельцу защититься от судебного преследования по обвинению в небрежности (например, дела о непреднамеренных упущениях) и получить компенсацию судебных издержек.
15. Создание резервов на замену. Части здания, подверженные износу, такие как кровля, водопроводная система, бытовая техника и ковровые покрытия, нуждаются в периодической замене. При составлении ежегодных отчетов о доходах средняя величина затрат, связанных с созданием резервов на замену, также должна быть включена в отчет.
16. Чистый доход от эксплуатации недвижимости (net operating income - NOI). После того как вы подсчитаете все статьи эксплуатационных расходов и подытожите их, полученную величину необходимо вычесть из действительного (реального) валового дохода. Полученная таким образом величина равна чистому доходу от эксплуатации недвижимости (NOI).
При вычислении NOI необходимо учесть все расходы за текущий год. Никогда не следует ожидать высокой точности от отчетов о доходах продавца. Продавцы, как правило, недооценивают свои расходы. (Главные исполнительные директора корпораций - далеко не единственная категория лиц, которые сознательно приукрашивают свои показатели, стремясь нарисовать как можно более приятную картину.)
Потребуйте, чтобы вам предоставили так называемый "график E" (касающийся интересующей вас недвижимости) из налоговой декларации продавца, составляемой им для Налогового управления США. Истина, наверное, кроется где-то между отчетом о доходах, составленным владельцем недвижимости для целей продажи (в этом отчете доходы обычно завышаются, а расходы - занижаются), и налоговой декларацией (где доходы нередко оказываются заниженными, а расходы - завышенными). Даже если продавец абсолютно честен в своем отчете о доходах и расходах за прошлый год, советую вам обратить внимание на то, как каждый из этих показателей изменяется в ту или другую сторону в следующем году, - ведь вы покупаете не прошлое, а будущее. 
Каковы тенденции в налогообложении недвижимости? Повышаются ли коэффициенты простоя недвижимости и повышаются ли уступки при сдаче жилья внаем? Планируется ли повышение тарифов компаниями, предоставляющими коммунальные услуги населению? Отсрочил ли продавец техобслуживание своей недвижимости? Предусмотрел ли владелец расходы на техобслуживание своей недвижимости, достаточные для того, чтобы обеспечить создание резервов на замену? Объясняется ли отсутствие в отчете о доходах статей "Комиссионные за управление" и "Техобслуживание и ремонт" тем обстоятельством, что владелец недвижимости самостоятельно управляет ею и занимается ее техобслуживанием и ремонтом? Когда речь идет о вычислении NOI, ничего нельзя принимать на веру. Опытные инвесторы скрупулезно анализируют NOI, подготовленный продавцом.


Понравился материал? Поделитесь с друзьями!

<< Предыдущая статьяСледующая статья >>
3.14. Капитализация дохода 3.16. Оценка нормы капитализации





Убедительная просьба при использовании любых материалов Одесской электронной бизнес-библиотеки ставить активную ссылку на наш сайт. По всем вопросам касательно сайта пожалуйста пишите на почту
      Карта сайта