Book.od.ua Книги для вашего бизнеса



Одесская библиотека бизнес литературы
полезные книги для бизнеса

3.14. Капитализация дохода

Чтобы определить стоимость многоквартирного доходного дома, вам также следует воспользоваться методом непосредственной капитализации. Как было показано выше, метод непосредственной капитализации использует следующую формулу стоимости:
Капитализация дохода
где V - это оцениваемая стоимость; NOI - чистый доход от эксплуатации недвижимости; R - совокупный коэффициент окупаемости капиталовложений, который обычно выбирают для себя покупатели аналогичных доходных домов.
Чистый доход от эксплуатации недвижимости
Инвесторы определяют чистый доход от эксплуатации недвижимости как годовой валовой потенциальный доход от сдачи недвижимости внаем минус убытки от простоев недвижимости и инкассации, эксплуатационные расходы, создание резервов на замену, налоги на недвижимость, а также страхование недвижимости и ответственности. Ниже приведен пример отчета о доходах, получаемых от сдачи внаем восьмиквартирного доходного дома (месячная арендная плата за каждую квартиру в таком доме составляет 725 долл.).
Капитализация дохода
Капитализация дохода
В приведенном ниже списке поясняется каждая из статей отчета о доходах.
1. Годовой валовой потенциальный доход от сдачи недвижимости внаем. Эта сумма представляет собой максимально возможную сумму арендной платы, которую вы могли бы теоретически получить при текущих уровнях арендной платы на рынке и 100%-ной занятости жилья.
2. Доход от места для парковки автомобилей и помещений для хранения личного имущества жильцов. Недвижимость, которая рассматривается в данном примере, располагает специальной площадкой, на которой можно парковать до шестнадцати автомобилей. Вследствие острой нехватки мест для парковки автомобилей на прилегающих улицах и в других местах данного района владелец недвижимости сдает в аренду места для парковки автомобилей (предусмотрены по два места для каждой из квартир, сдаваемых в аренду). Кроме того, в цокольном этаже здания владелец установил специальные контейнеры для хранения личного имущества жильцов (в случае необходимости наниматели могут арендовать эти контейнеры у владельца дома).
3. Убытки от простоев недвижимости и инкассации. Рыночные коэффициенты простоя недвижимости в данном районе, как правило, составляют 5-10%. В настоящий момент все квартиры в этом здании заняты. Но как бы ни была высока эффективность управления доходным домом, полностью избежать простоев все же не удается (обычно простои случаются, когда прежние наниматели уже выселились, а новые еще не появились). Кроме того, причиной определенных убытков для владельца недвижимости нередко оказываются наниматели, которые выселились, не расплатившись полностью с владельцем (убытки для владельца возникают в случае, если сумма долга нанимателей превышает величину их гарантийного депозита). 
4. Действительный (реальный) валовой доход. Этим термином обозначается фактическая сумма, получаемая владельцем недвижимости, за вычетом убытков от простоев недвижимости и инкассации, но до эксплуатационных и фиксированных расходов.
5. Вывоз мусора. Дополнительных разъяснений не требуется.
6. Коммунальные услуги. В рассматриваемом нами примере наниматели сами оплачивают коммунальные услуги, но владелец недвижимости платит за свет на лестничных площадках и в подъездах, а также за освещение цокольного этажа и мест для парковки автомобилей.
7. Лицензии на право заниматься бизнесом и плата заразрешения. Владельцам доходных домов иногда приходится платить за получение лицензий на свой бизнес. Кроме того, им нередко приходится выплачивать другие сборы. В рассматриваемом нами примере владелец недвижимости выплачивает регистрационный сбор за недвижимость, сдаваемую внаем.
8. Реклама и промоушен. Обычно потенциальные наниматели жилья в таких доходных домах пользуются советами своих друзей и знакомых или отыскивают дома, помеченные табличкой "Сдается внаем". Однако расходы на рекламу и промоушен (в размере 150 долл. на каждую квартиру) "на всякий случай" добавляются в эксплуатационный бюджет.
9. Комиссионные за управление. Владелец этого доходного дома сам управляет своей недвижимостью. Тем не менее он должен заплатить самому себе такую же сумму, какую ему в противном случае пришлось бы уплатить какой-либо фирме, специализирующейся на управлении недвижимостью. Прибыль на труд следует отделить от прибыли на инвестированный капитал.


Понравился материал? Поделитесь с друзьями!

<< Предыдущая статьяСледующая статья >>
3.13. Подход, основанный на использовании данных о возможном доходе от недвижимости 3.15. Капитализация дохода. Продолжение.





Убедительная просьба при использовании любых материалов Одесской электронной бизнес-библиотеки ставить активную ссылку на наш сайт. По всем вопросам касательно сайта пожалуйста пишите на почту
      Карта сайта