Book.od.ua Книги для вашего бизнеса



Одесская библиотека бизнес литературы
полезные книги для бизнеса

2.5. Дешевый кредит: за и против. Часть Вторая.

А сейчас - еще лучшие новости. Ниже описан еще более важный способ использования кредита, который может увеличить вашу прибыль и помочь быстрее разбогатеть.
Кроме годового дохода, за определенное количество лет ваша сдаваемая в аренду недвижимость поднимется в цене. Если стоимость недвижимости в 100 тыс. долл., которую мы только что обсуждали, будет повышаться в среднем на 3% в год, вы заработаете еще 3 тыс. долл. в год. Если она будет повышаться на 5% в год, вы получите дополнительные 5 тыс. долл. в год. А годовая ставка повышения стоимости на 7% принесет вам целых 7 тыс. долл. в год. Прибавьте ежегодный доход от аренды и ежегодный прирост стоимости, и вы получите суммарную прибыль. 
Дешевый кредит: за и против
При сложении прибыли от ежегодного чистого дохода от аренды и подорожания вы увидите, что недвижимость, приобретенная за кредитные средства, может дать феноменальные ежегодные ставки дохода - даже без высокого уровня инфляции. Вот почему за годы средние инвесторы в недвижимость, сдаваемую в аренду, заработали миллионы долларов. Когда вы владеете недвижимостью, сдаваемой в аренду, стабильное повышение цены аренды и подорожание недвижимости могут превратить желуди (относительно низкие первичные платежи) в дубы (свободная от прав обеспечения "чистая" собственность в сотни тысяч долларов). Пройдут годы, и по мере выплаты вами ипотечных платежей ваш портфель, состоящий всего из 5-10 помещений, сдаваемых в аренду, может принести достаточно средств для обеспечения стабильного благополучного будущего. (Отметьте также, что ставки прибыли от приносимой доход недвижимости превышают широко разрекламированные (однако переоцененные) 10-12% ежегодного среднего долговременного дохода от операций на рынке ценных бумаг, которые они вроде бы дают с 1926 года.)
Управляйте своими рисками. Очень часто защитники подхода "быстрой наживы" к покупке недвижимости не предупреждают своих учеников о том, что при покупке недвижимости не за собственные деньги, а за средства кредиторов увеличивается не только прибыль, но и риски. В результате многие наивные инвесторы в недвижимость теряют даже последнюю рубаху. Такие покупатели оптимистично ожидали, что рыночная стоимость их недвижимости будет возрастать от 10 до 20% в год. Они утратили связь с реальностью. По сути, многие инвестора даже не задумывались о том, какую цену заплатили и как профинан­сировали свою покупку. Они просто "знали", что смогут продать свою недвижимость через несколько лет по цене вдвое большей, чем они заплатили за нее.
Один такой инвестор, например, купил четырехкомнатную квартиру за 300 тыс. долл., внеся первичный платеж в 30 тыс. долл. Оплатив расходы, связанные с недвижимостью и ипотечными платежами, инвестор столкнулся с "аллигатором" (негативным потоком наличности), который проглотил до 1 тыс. в месяц. Но инвестор подсчитал, что 1 тыс. долл. в месяц - это мелочи, потому что цена недвижимости, по его мнению, повышается на 15% в год. На основе этой ставки подорожания этот инвестор высчитал ежегодную прибыль, которую он (разве что в мечтах) должен был получить.
Дешевый кредит: за и против
Как оказалось, и этот инвестор, и многие вроде него не смогли вовремя кормить "аллигатора" (покрывать 1 тыс. долл. расходов в месяц). Он просрочил ипотечные платежи и из-за замедления темпов развития рынка не смог продать свою собственность. Кредитор отказал ему в праве выкупа закладной на недвижимость вследствие просрочки, и инвестор потерял свою собственность, первичный платеж в 30 тыс. долл., 18 тыс. ежемесячных издержек, которые он оплатил до дефолта, и все свои надежды.
Какие уроки можно вынести из печального опыта этого инвестора? Их четыре.
1. Никогда не ожидайте, что стоимость недвижимости, акций, золота, антикварных автомобилей, картин старых мастеров или любой другой инвестиции будет возрастать на 10, 15 или 20% из года в год. Если вы рассчитываете на то, что ваша недвижимость была привлекательной благодаря высоким ставкам подорожания, готовьтесь к большим потерям. (Избегайте мании "дот-комов".)
2. Опасайтесь негативного потока наличности. Если ваша инвестиция не оправдывает себя через приносимый ею годовой доход, вы не инвестируете - вы спекулируете. Это можно делать, если такова ваша цель. Только помните, что спекуляции - это очень рискованно.


Понравился материал? Поделитесь с друзьями!

<< Предыдущая статьяСледующая статья >>
2.4. Дешевый кредит: за и против 2.6. Дешевый кредит: за и против. Часть Третья.





Убедительная просьба при использовании любых материалов Одесской электронной бизнес-библиотеки ставить активную ссылку на наш сайт. По всем вопросам касательно сайта пожалуйста пишите на почту
      Карта сайта