Book.od.ua Книги для вашего бизнеса



Одесская библиотека бизнес литературы
полезные книги для бизнеса

2.6. Дешевый кредит: за и против. Часть Третья.

3. Не перенапрягайтесь. Большой кредит (с высоким процентным отношением суммы займа к оцененной стоимости заложенной под этот заем недвижимости) обычно предполагает высокие ипотечные платежи относительно суммы чистого дохода, приносимого недвижимостью. Даже если вначале вы не страдали от негативного потока наличности, простои, завышенные издержки или щедрые уступки арендаторам для привлечения "хороших людей" могут на время загнать вас в болото, где водятся аллигаторы.
За некоторое время владение недвижимостью сделает вас богатым. Но чтобы дожить до этого "некоторого времени", нужно пройти через несколько неудач. Без запасов наличности (или кредита), которые защитили бы вас от нападения аллигаторов, вас могут сожрать живьем до того, как вы выберетесь на безопасный высокий берег.
4. Даже когда финансирование кажется привлекательным, избегайте переплаты за недвижимость. Слишком много инвесторов переплачивают за недвижимость, не внося первичного платежа или внося маленькую сумму. В предыдущем примере инвестор согласился заплатить 300 тыс. долл. за четырехкомнатную квартиру не потому, что чистый доход от сдачи ее в аренду оправдывал такое вложение. Скорее, инвестор заплатил 300 тыс. долл., потому, что его привлек малый первичный взнос - 30 тыс. долл. И покупная цена в 300 тыс. долл. показалась ему дешевой в сравнении с ценой продажи 600 тыс. долл., которые он ожидал получить через четыре-пять лет.
Указывая на потенциальные риски финансирования через кредит, я не ставлю себе за цель отговорить вас от поисков низких первичных платежей. Однако всегда имейте в виду возможные неприятности. Чтобы успешно управлять рисками при финансировании через кредит, следуйте шести правилам, описанным ниже.
1. Покупайте недвижимость за выгодную цену. Платя за недвижимость ниже рыночной стоимости, вы стелете себе финансовую соломку (подробнее об этом - в главах 4-7).
2. Покупайте недвижимость, которую вы можете прибыльно улучшить. Самый лучший способ быстро разбогатеть и уменьшить риски использования кредита - это увеличить цену своей недвижимости через творческий подход, скидки при оплате квартиры, которые вы делаете арендатору за поддержание помещения в порядке, ремонт и реновацию (эта тема рассмотрена в главе 8).
3. Покупайте недвижимость, арендная плата за которую ниже рыночной, но которую можно поднять до уровня рыночной за относительно короткий период (за шесть-двенадцать месяцев). Увеличив свою прибыль от аренды, вы уменьшите напряжение от высоких выплат по ипотеке.
4. Покупайте недвижимость с низкими процентными ставками, какие бывают, например, при договоренности об ипотеке, ипотеке с нефиксированными ставками, займах с изначально низкой, но постепенно возрастающей процентной ставкой или финансировании за счет продавца. Низкие ставки увеличат вашу способность безопасно покрыть высокий долг.
5. Покупайте недвижимость в заброшенных местностях, которые вскоре будут заселены. Повышение интереса к такой местности может поднять стоимость вашей недвижимости от 20 до 50% за три-четыре года (детальнее об этом - в главе 8).
6. Когда ничего не срабатывает, уменьшите риск использования кредита до комфортного уровня, увеличьте первичный платеж, чтобы получить более низкое процентное отношение суммы займа к оцененной стоимости, заложенной под этот заем недвижимости и более низкие ежемесячные платежи по ипотеке. Если у вас нет наличности, обратитесь к партнеру. Не берегите копейки, теряя фунты. Лучше разделить прибыль с другим человеком, чем рисковать в болотах, где охотятся аллигаторы.


Понравился материал? Поделитесь с друзьями!

<< Предыдущая статьяСледующая статья >>
2.5. Дешевый кредит: за и против. Часть Вторая. 2.7. Каковы ваши цели относительно возвращения рисков?





Убедительная просьба при использовании любых материалов Одесской электронной бизнес-библиотеки ставить активную ссылку на наш сайт. По всем вопросам касательно сайта пожалуйста пишите на почту
      Карта сайта