Book.od.ua Книги для вашего бизнеса



Одесская библиотека бизнес литературы
полезные книги для бизнеса

2.4. Дешевый кредит: за и против

Наивным инвесторам нравится фраза: "Купи, не имея ничего за душой". Она вселяет в них веру, что они смогут присоединиться к классу миллионеров, нажившихся на недвижимости, не отказываясь от своих губительных привычек тратить больше, чем зарабатывать, и не откладывать на черный день. Тем не менее ответственные инвесторы в недвижимость тоже иногда полагаются на приемы творческого финансирования, чтобы пожинать многообещающие плоды использования дешевого кредита. Через дешевый кредит можно увеличить свою финансовую прибыль и заработать состояние значительно быстрее, чем если бы вы оплачивали за свою недвижимость 100% стоимости. Но использование кредита также повышает и риск. Покупки, совершенные за средства кредиторов, потенциально могут привести к большим потерям.
Дешевый кредит увеличивает прибыль. Сам по себе термин "дешевый кредит" означает, что вы получаете или берете под контроль недвижимость с помощью относительно малого объема наличности. Чтобы проиллюстрировать это на простом примере, предположим, что вы планируете купить недвижимость под аренду за 100 тыс. долл. Она приносит чистый доход от эксплуатации недвижимости (ЧД)
2
10 тыс. долл. в год . Если вы внесете первичный платеж в 10 тыс. долл., а остальные 90 тыс. одолжите (процентное отношение суммы займа к оцененной стоимости заложенной под этот заем недвижимости составит 90%), то вы купили эту недвижимость за счет дешевого кредита. Вы владеете этой недвижимостью и контролируете ее, однако вы оплатили только 10% ее цены. Если бы вы заплатили 100 тыс. долл. наличными, то не использовали бы кредит (т.е. деньги других людей).
Рассмотрим, как разные суммы кредита могут увеличить вашу наличную прибыль. В следующих четырех примерах высчитываются ставки прибыли на основании альтернативных первичных платежей в 100 тыс. долл. (покупка за наличные), 50 тыс., 25 тыс. и 10 тыс. долл.
Пример 1. Покупка за наличные - 100 тыс. долл.
Дешевый кредит: за и против
В этом примере вы получаете полные 10 тыс. долл. чистого операционного дохода (доход от аренды минус траты на страхование, ремонт, поддержание недвижимости в надлежащем состоянии и налоги на доход с недвижимости). Однако если вы финансируете часть покупной цены, то вам придется внести ипотечный платеж на сумму, которую вы финансируете. Если вы предполагаете, что найдете источник финансирования, который предоставит ипотеку по ставке 8% на 30 лет, вам придется платить кредитору 7,34 долл. в месяц за каждую заимствованную тысячу долларов. Теперь, используя разные процентные ставки кредита, я на следующих примерах покажу, как увеличить ставки прибыли.
Пример 2. Первичный платеж - 50 тыс. долл. Заем - 50 тыс. долл. Годовой платеж по ипотеке составляет 4 404 (50 х 7,34 долл. х 12). Чистый доход после ипотечных платежей (которые называются сбрасыванием наличности) составляет 5 596 долл. (10 тыс. долл. ЧД минус 4,404 долл.). 
Дешевый кредит: за и против
Пример 3. Первичный платеж - 25 тыс. долл., заем - 75 тыс. долл. Годовой платеж по ипотеке составляет 6 607 (75 х 7,34 долл. х 12). Чистый доход после ипотечных платежей (сбрасывание наличности) составляет 3 394 долл. (10 тыс. долл. ЧД минус 6 606).
Дешевый кредит: за и против
Пример 4. Первичный платеж -10 тыс. долл., заем - 90 тыс. долл. Годовой платеж по ипотеке составляет 7 927 (90 х 7,34 долл. х 12). Чистый доход после ипотечных платежей (сбрасывание наличности) составляет 2 073 долл. (10 тыс. долл. ЧД минус 7 927).
Дешевый кредит: за и против
Внимательно посмотрите на цифры в этих примерах. Недвижимость, купленная за кредитные средства (процентное отношение суммы займа к оцененной стоимости заложенной под этот заем собственности - 90%), дает ставку дохода в наличности, вдвое большую, чем если бы недвижимость была приобретена за наличные. В принципе, чем больше вы заимствуете и чем меньше наличности инвестируете в недвижимость, тем больше вы увеличиваете свою наличную прибыль. Конечно, действительная ставка прибыли, которую вы получите от своей недвижимости, зависит от стоимости аренды, трат, процентных ставок и покупной цены вашей недвижимости. Вам следует изучить эти цифры во время покупки, чтобы увидеть, как много вы получите или потеряете в случае использования кредита.


Понравился материал? Поделитесь с друзьями!

<< Предыдущая статьяСледующая статья >>
2.3. Следует ли инвестировать, имея мало наличных или кредитных средств или не имея их вообще. Продолжение. 2.5. Дешевый кредит: за и против. Часть Вторая.





Убедительная просьба при использовании любых материалов Одесской электронной бизнес-библиотеки ставить активную ссылку на наш сайт. По всем вопросам касательно сайта пожалуйста пишите на почту
      Карта сайта