Book.od.ua Книги для вашего бизнеса



Одесская библиотека бизнес литературы
полезные книги для бизнеса

34.14. Жилищные доходные облигации. Продолжение.

Вторую группу составляют доходные облигации, обеспеченные многоквартир­ными ипотеками, в которых федеральное правительство, действующее в рамках программы Section 8, принятой Министерством жилищного строительства и го­родского развития (Housing and Urban Development - HUD), субсидирует все годо­вые затраты (включая расходы на обслуживание долга), не покрываемые арендной платой. Программа Section 8 позволяет бедным и пожилым арендаторам тратить на оплату аренды от 15 до 30% своего дохода. Поскольку основным инструмен­том защиты инвесторов является программа Section 8, объем которой ежегодно увеличивается, стараясь компенсировать возрастающую стоимость проживания в конкретном географическом регионе, основные риски держателей облигаций связаны со способностью разработчиков завершить проект, найти арендаторов, подпадающих под действие федеральной программы, и поддерживать высокий уровень заполнения построенных жилых домов на протяжении всего срока по­гашения облигаций. Инвесторы должны внимательно изучить место и качество строительства, компетентность менеджеров, занимающихся подбором жильцов, которые будут в дальнейшем поддерживать дом в приемлемом состоянии и вно­сить арендную плату. В связи с этим государственные агентства, выпускающие облигации в рамках программы Section 8, обычно имеют более компетентных спе­циалистов и более крупные ресурсы для решения потенциальных проблем, чем местные строительные корпорации, имеющие аналогичные права. Следует отме­тить, что федеральное правительство сократило объем ассигнований, выделяемых на программу Section 8. Начиная с 1995 года федеральное правительство стало ограничивать автоматический прирост арендной платы по проектам, созданным в рамках программы Section 8. В результате у компаний возникли финансовые затруднения. Третья группа доходных облигаций, обеспеченных многоквартирными ипоте­ками, образована облигациями, в которых основной страховкой держателей обли­гаций является способность проекта ежемесячно приносить достаточный объем арендных платежей, покрывающих операционные издержки и расходы на обслу­живание долга. Некоторые из этих проектов имеют право на получение госу­дарственных субсидий (например, на сокращение объемов процентного дохода по программе Section 236, а также на освобождение от местного налогообложе­ния), но все же основным обеспечением является экономическая целесообраз­ность проекта. Ключевыми факторами, влияющими на оценку таких проектов, являются место строительства, заполненность объекта, демографический состав жильцов (многодетные или пожилые), конкурентоспособность арендной платы, компетентность менеджеров проекта и тщательно продуманные критерии выбора арендаторов.
Четвертая группа доходных облигаций, обеспеченных многоквартирными ипо­теками, объединяет облигации, предусматривающие покупку финансовой гаран­тии крупных частных страховых компании с целью привлечения капитала. Такими гарантиями могут служить страховые полисы на случай нарушения обязательства, ручательство Федеральной национальной ипотечной ассоциации США (Federal National Mortgage Association - FNMA) или банковские аккредитивы.
К другим желательным свойствам доходных облигаций, обеспеченных много­квартирными ипотеками, относятся наличие резервного фонда для обслуживания долга, объем которого должен покрывать максимальную сумму, затрачиваемую на ежегодное обслуживание долга, ипотечный резервный фонд, а также фонды капитального ремонта и эксплуатации объектов.
Для многих доходных облигаций, обеспеченных многоквартирными ипотека­ми, особенно выпущенных федеральными агентствами, характерно наличие мо­ральных обязательств. Некоторые государственные агентства выпустили жилищ­ные доходные облигации, которые обязывают государство при первой же необхо­димости компенсировать дефицит, возникающий в однолетнем резервном фонде для обслуживания долга. В большинстве случаев при обнаружении дефицита средств в резервном фонде государственное агентство должно сообщить о его размерах губернатору и начальнику финансового управления штата (state budget director). Со своей стороны законодатели штата могут одобрить запрашиваемый объем, хотя они не обязаны это делать. Облигации, содержащие условие о компен­сации дефицита, называются облигациями с моральными обязательствами (moral obligation bonds).
Облигации с моральными обязательствами предоставляют законодательным собраниям штатов разрешительное, т.е. необязательное, право (permissive, or non mandatory authority) выделять ассигнования агентствам, занимающимся жи­лищным строительством. Следовательно, в ходе анализа необходимо определить: 1) имеет ли штат бюджетные излишки для субсидирования жилищных доходных облигаций и 2) существует ли консенсус между законодательной и исполнитель­ной властями конкретного штата относительно использования нецелевого резерв­ного фонда для финансирования проектов строительства многоквартирных жилых домов.


Понравился материал? Поделитесь с друзьями!

<< Предыдущая статьяСледующая статья >>
34.13. Жилищные доходные облигации 34.15. Промышленные доходные облигации





Убедительная просьба при использовании любых материалов Одесской электронной бизнес-библиотеки ставить активную ссылку на наш сайт. По всем вопросам касательно сайта пожалуйста пишите на почту
      Карта сайта