Book.od.ua Книги для вашего бизнеса



Одесская библиотека бизнес литературы
полезные книги для бизнеса

34.13. Жилищные доходные облигации

Содержание экономического анализа жилищных доходных облигаций зави­сит от вида изучаемой облигации. В этой группе ценных бумаг выделяются две основные структуры. К первой категории относятся жилищные доходные обли­гации, обеспеченные индивидуальными ипотеками (single-family mortgages), а ко второй - облигации, обеспеченные многоквартирными проектами (multifamily housing projects).
Высококачественные жилищные доходные облигации, обеспеченные индиви­дуальными ипотеками, обладают четырьмя характеристиками.
• Индивидуальные жилищные кредиты страхуются Федеральным жилищ­ным управлением (Federal Housing Administration - FHA), Федеральным управлением по делам ветеранов (Federal Veterans Administration - VA) или авторитетным частным страховщиком. Если индивидуальные жилищ­ные кредиты не застрахованы, то отношение размера кредита к стоимости предмета залога не должно превышать 80%.
• Если покрытие традиционных жилищных кредитов первичной ипотекой не достигает 100%, то создаются дополнительные страховые полисы на 5­10%, ипотечные пулы или их эквиваленты. Частный ипотечный страховщик должен иметь высокие показатели капитализации компании и соответство­вать строгим стандартам андеррайтинга.
• Кроме страхового денежного фонда, гарантирующего выплату процентов на протяжении шести месяцев, у качественных облигаций, обеспеченных индивидуальными ипотеками, существует резервный фонд, объем которого равен 1% портфеля непогашенных ипотек.
• Эмитентами жилищных облигаций, обеспеченных индивидуальными ипо­теками, являются регионы с устойчивым экономическим развитием, для которого характерны рост цен на недвижимость, личных доходов и объе­мов розничных продаж, а также низкий уровень безработицы.
В 1970-х годах государственные агентства, выпускавшие жилищные доход­ные облигации, обеспеченные индивидуальными ипотеками, определяли струк­туру облигаций, исходя из определенных предположений о скорости досрочного погашения. Хотя в настоящее время большинство эмитентов отказались от этой практики, инвесторы должны изучить графики погашения индивидуальных жи­лищных доходных облигаций и выяснить, планирует ли эмитент осуществлять крупные одноразовые выплаты по ипотеке в ближайшие годы. Если планируете, то необходимо оценить, насколько консервативными являются эти предположения и в какой степени эмитент зависит от скорости досрочного погашения при выпол­нении своих ежегодных обязанностей по обслуживанию долга. Инвестор должен знать, что досрочное погашение может привести к экстраординарным объемам выкупа облигаций.
Следует отметить, что на протяжении последних 10 лет эмитенты адапти­ровали свои облигации так, что они стали похожи на налогооблагаемые цен­ные бумаги, обеспеченные ипотекой с определенной скоростью погашения с ин­корпорированными предположениями о скорости досрочного погашения. Среди жилищных облигаций, обеспеченных индивидуальными ипотеками и освобож­денных от налогообложения, примером таких ценных бумаг являются структуры Planned Amortization Class (Planned Amortization Class - PAC).
Государственные агентства, эмитирующие облигации, как правило, имеют хо­рошо подготовленные кадры, внимательно следящие за состоянием рынка жилищных ипотек, в то время как местные эмитенты такими возможностями не обладают. Кроме того, многие государственные агентства, выпускающие ценные бумаги, за многие годы накопили большие финансовые излишки, которые служат дополнительной гарантией для держателей облигаций.
Доходные облигации, обеспеченные многоквартирными ипотеками, разделя­ются на четыре специфические, хотя и перекрывающиеся, группы. К первой груп­пе относятся облигации, обеспеченные многоквартирными ипотечными креди­тами, которые застрахованы в федеральных агентствах. Как правило, страховка покрывает почти всю сумму облигации, кроме разницы между непогашенной ос­новной суммой и объемом ипотек, подлежащих взысканию (около 1%). Кроме того, она не распространяется на неимущественные облигации (nonasset bonds), выпускаемые для того, чтобы покрыть затраты, связанные с эмиссией, и капита­лизированные проценты. Привлекательность федеральной страховки заключается в том, что она защищает инвестора от дефолта по облигации в установленных пределах. Страховка защищает инвесторов независимо от того, насколько полно реализованы проекты и приносят ли они прибыль.


Понравился материал? Поделитесь с друзьями!

<< Предыдущая статьяСледующая статья >>
34.12. Больничные доходные облигации 34.14. Жилищные доходные облигации. Продолжение.





Убедительная просьба при использовании любых материалов Одесской электронной бизнес-библиотеки ставить активную ссылку на наш сайт. По всем вопросам касательно сайта пожалуйста пишите на почту
      Карта сайта