Book.od.ua Книги для вашего бизнеса



Одесская библиотека бизнес литературы
полезные книги для бизнеса

27.7. Заключение займов, рынок лимонов и оценка ценных бумаг CMBS

Существует потенциальная проблема, связанная с асимметричной информаци­ей, поступающей заемщикам и кредиторам. Она заключается в том, что заемщик может располагать информацией, которой нет у кредитора. Вследствие этого кре­дитор, начинающий процесс андеррайтинга, вынужден требовать большой объем подтверждающей документации. Свидетельства и справки играют важную роль для успешного функционирования любых рынков ценных бумаг, поскольку они обеспечивают инвесторам определенную безопасность и дают им уверенность в том, что они имеют всю необходимую информацию. К сожалению, процесс андеррайтинга на рынке ценных бумаг CMBS далек от совершенства и установ­ленных стандартов надежности. Это увеличивает вероятность того, что заемщик скрыл важную информацию от кредитора (или инициатора займа). Скрытая ин­формация может пройти мимо андеррайтера сделки CMBS, а инициатор ничего и не заметит. В результате инвесторы, заключающие сделки с ипотечными ценны­ми бумагами, обеспеченными коммерческой недвижимостью, покупают транши облигаций, понимая, что некоторые из них представляют собой "кота в мешке".
Как и на любом другом "рынке лимонов" (на котором покупатели не в со­стоянии определить качество продукта), цены сделок с ценными бумагами CMBS дисконтируются. Попытки стандартизировать процесс андеррайтинга и устано­вить стандарты отчетности могли бы уменьшить размер этого дисконта. Одна­ко между займами, обеспеченными коммерческой недвижимостью, существуют большие отличия, связанные с местными факторами, которые сложно идентифи­цировать. Кроме того, сказывается недостаточная квалификация участников этого рынка. Таким образом, в ближайшей перспективе сделки с ценными бумагами CMBS будут по-прежнему заключаться с дисконтом.
Поскольку стоимость сделок с ценными бумагами CMBS определяется в мо­мент их заключения, существует определенная вероятность того, что специальный сервисер со временем получит недостающую информацию (например, факты, не оглашенные во время презентации, и нарушение договорных гарантий). Следу­ет понимать, что первоначальная стоимость сделки с ценными бумагами CMBS содержит не только дисконт, обусловленный экономическими рисками, которым подвергаются займы, но и дисконт, связанный с "зашумленностью" информации, поступающей кредитору (инициатору) и андеррайтеру от заемщика. Более того, на цену сертификатов CMBS влияет также хорошая осведомленность инвесторов о механизме разрешения проблем, связанных с нарушением условий и гарантий.
Резюме
В этой главе содержится широкий обзор особенностей рынка ипотечных цен­ных бумаг, обеспеченных коммерческой недвижимостью, на примере простой сделки. Несмотря на то что для сделки с ценными бумагами CMBS слабо ре­агируют на скорость досрочного погашения, стоимость облигаций (или траншей) является чувствительной к изменениям процентной ставки, поскольку блокиров­ка облигаций, как правило, прекращается через 10 лет. Ценные бумаги CMBS подвержены риску дефолта, а базовое обеспечение следует оценивать на осно­ве перекрестного сравнения займов. Для решения этой задачи инвесторы могут воспользоваться службой Conquest и специальными программами, такими как надстройка PPR, предназначенная для прогнозирования состояния рынка недви­жимости.


Понравился материал? Поделитесь с друзьями!

<< Предыдущая статьяСледующая статья >>
27.6. Роль сервисера 28.1. Ценные бумаги, обеспеченные кредитными карточками





Убедительная просьба при использовании любых материалов Одесской электронной бизнес-библиотеки ставить активную ссылку на наш сайт. По всем вопросам касательно сайта пожалуйста пишите на почту
      Карта сайта