Book.od.ua Книги для вашего бизнеса



Одесская библиотека бизнес литературы
полезные книги для бизнеса

27.6. Роль сервисера

Сервисер в сделке с ценными бумагами CMBS играет важную роль. Он со­бирает ежемесячные платежи, хранит записи о платежах, обеспечивает условное депонирование, следит за состоянием заложенной недвижимости, подготавливает отчеты для доверительных собственников и передает им собранные средства для выплаты инвесторам.
Существуют три вида сервисеров: посредник (subservicer), главный сервисер (master servicer) и специальный сервисер (special servicer). Посредником, как пра­вило, является инициатор займа, решивший продать его, но оставить себе право на обслуживание. В этом случае посредник должен продать все платежи и ин­формацию о недвижимости главному сервисеру. В свою очередь, главный серви-сер анализирует сделку и убеждается, что условия обслуживания выполняются в полном объеме. Кроме того, главный сервисер должен обеспечивать своевре­менные выплаты основной суммы и процентного дохода. Если заем завершается дефолтом, то на главный сервисер возлагается ответственность за обслуживание авансовых платежей.
В отличие от посредника и главного сервисера специальный сервисер обычно проявляет активность, когда просрочка платежей превышает 60 дней. Часто специ­альный сервисер имеет право на пролонгацию займов, их реструктуризацию или лишение заемщиков права на выкуп закладной (т.е. на продажу его имущества). Специальный сервисер играет важную роль в обслуживании субординированных траншей, поскольку распределение убытков по срокам может существенно повли­ять на доходность субординированных облигаций. По этой причине инвесторы, несущие убытки первыми (first-loss investors), обычно хотят либо влиять на на­значение специального сервисера, либо сами выполнять его обязанности. В этом случае возникает большая моральная проблема, поскольку специальный сервисер может действовать в своих интересах за счет прибыли других держателей транша.
Недавно рейтинговое агентство Fitch понизило рейтинг специального серви-сера ORIX из-за того, что эта компания слишком часто возбуждала судебные иски.1 Агентство Fitch установило, что специальный сервисер ORIX "... часто реагировал на ошибки или неточности в документах по сделке или займам путем возбуждения судебных процессов". Кроме того, агентство Fitch заявило, что после обследования пяти наиболее активных специальных сервисеров, обслуживающих сделки с ценными бумагами CMBS, выяснилось, что каждая из них на протя­жении последних трех лет подавала судебные иски по 2-6%-ным проблемным займам, не связанным с лишением права на выкуп закладной или банкротством. С другой стороны, компания ORIX за тот же период подала судебные иски по 27% проблемных займов. Более того, агентство Fitch указало: "Несмотря на то что судебное преследование может принести дополнительные доходы, эта стратегия может стать причиной очень больших убытков". Аналитики агентства Fitch считают, что агрессивная судебная политика компании ORIX может привести к крупным потерям.2
Агрессивная судебная политика специального сервисера может нанести вред держателям сертификатов, участвующих в сделке с ценными бумагами CMBS. Очевидно, что возможность значительных потерь снижает стоимость облигаций класса B. Более того, поскольку основная сумма, полученная за счет продажи залога, рассматривается как досрочное погашение привилегированных траншей, держатели сертификатов могут получить сумму, которая меньше ожидаемой, рань­ше прогнозируемого срока. Процентный доход также может уменьшиться (что негативно влияет на стоимость любых ценных бумаг с устойчивым купоном). На­конец, чрезмерное увлечение судебными исками может привести к досрочному погашению займов и снизить стоимость сертификатов.


Понравился материал? Поделитесь с друзьями!

<< Предыдущая статьяСледующая статья >>
27.5. Перекрестное обеспечение 27.7. Заключение займов, рынок лимонов и оценка ценных бумаг CMBS





Убедительная просьба при использовании любых материалов Одесской электронной бизнес-библиотеки ставить активную ссылку на наш сайт. По всем вопросам касательно сайта пожалуйста пишите на почту
      Карта сайта