Book.od.ua Книги для вашего бизнеса



Одесская библиотека бизнес литературы
полезные книги для бизнеса

27.5. Перекрестное обеспечение

Диверсификация базового обеспечения является лишь одним из способов уменьшения риска дефолта. Другим способом снижения этого риска является перекрестное обеспечение, которое подразумевает, что собственность, служащая обеспечением индивидуальных займов, считается залогом каждого займа. Таким образом, денежные потоки по некоторым видам заложенной недвижимости можно использовать для компенсации дефицита платежей по слабо обеспеченным зай­мам. Такой механизм уменьшает риск дефолта. Для стимулирования перекрест­ного обеспечения кредиторы могут использовать перекрестные дефолты (cross-default), с помощью которых они могут выкупить любой заем, входящий в пул, если хотя бы по одному из займов будет объявлен дефолт.
Анализ займов
Существует несколько финансовых продуктов, позволяющих провести анализ обеспечения сделки с ценными бумагами CMBS, например онлайновый сервис Conquest, предоставляемый компанией S&P Conquest из Бостона. Служба Con­quest проводит тщательный анализ каждого займа, входящего в портфель. Кроме простого описания займа (показатели DCSR, LTV, срок погашения, вид защиты от досрочного погашения и т.п.), служба Conquest оценивает риск дефолта (задержек платежей). Используя своих поставщиков, таких как компания PPR, служба Con­quest прогнозирует рост чистой производственной прибыли для каждого объекта недвижимости, входящей в базовый портфель.
Стрессовое тестирование
Стрессовое тестирование обеспечения, входящего в сделку с ценными бума­гами CMBS, является важным как для инвестора, так и для андеррайтера. Ва­рьируя прогнозируемые объемы чистой производственной прибыли и стоимость недвижимости, андеррайтеры и инвесторы могут точнее оценить риск дефолта и пролонгации займов, а также денежные потоки по сделке.
На рынке ценных бумаг CMBS стрессовое тестирование осуществляется в со­ответствии с современной теорией управления портфелем. Несмотря на то что диверсификация займов по видам недвижимости и экономическим регионам сни­жает риск дефолта по займам, входящим в базовый пул, этот эффект может быть компенсирован, если будет проигнорирована корреляция между ценами на раз­ные объекты недвижимости. Например, цены всех объектов недвижимости слабо коррелируют друг с другом, поскольку все они зависят от общей экономической ситуации. Более того, существует также корреляция между видами недвижимости и экономическими регионами.
Кроме вычисления индекса диверсификации, пользователь может оценить от­ношение "риск дефолта/риск пролонгации". Подвергая займы влиянию стрессо­вых факторов, можно оценить распределение рисков их дефолта и пролонгации. Это дает пользователям возможность сравнивать сделки с ценными бумагами CMBS не только с точки зрения диверсификации займов, но и с точки зрения их чувствительности к изменяющимся внешним условиям. В таких фирмах, как SS&P и Trepp, работают превосходные аналитики, выполняющие стрессовый ана­лиз займов, входящих в сделки с ценными бумагами CMBS.
Исторические характеристики займов, лежащих в основе сделок с ценными бумагами CMBS
В соответствии с данными, приведенными в отчете агентства Fitch под на­званием "2003 CMBS Conduit Loan Default Study", только 2,73% займов, исполь­зованных в сделках с ценными бумагами CMBS и имевших рейтинг компании Fitch, закончились дефолтом. В нижней части дефолтного спектра лежат зай­мы под залог многоквартирных домов (уровень дефолтов - 1,92%) и офисов (уровень дефолтов - 1,48%). В верхней части этого спектра лежат гостиницы (уровень дефолтов - 11,15%) и объекты здравоохранения (уровень дефолтов - 8,46%). С точки зрения дефолтов по сделкам в целом в шести сделках с ценными бумагами CMBS количество дефолтов достигло 20, а в 19 сделках количество дефолтов оказалось равным 10. Несмотря на относительно высокий уровень де­фолтов в этих конкретных сделках совокупный уровень дефолтов по остальным сделкам CMBS является вполне удовлетворительным.
Несмотря на ретроспективные данные об этих сделках аналитики должны с осторожностью экстраполировать эти результаты на текущие сделки. Блокиров­ки досрочного погашения, которые в настоящее время более популярны, чем еще несколько лет назад, могут более эффективно регулировать скорость досрочно­го погашения, чем поддержка доходности. Кроме того, займы с более долгими сроками погашения увеличивают дюрацию пула займов (при этом более долго­срочные займы являются более прибыльными). Наконец, более точное понимание характеристик обеспечения со стороны андеррайтеров и инвесторов позволяет им точнее оценить вероятность дефолта и риск лишения прав на выкуп закладной.
Возвращаясь к сделке GMAC 1999-C3 (ил. 27.7), следует отметить, что в апре­ле 2004 года в ней участвовал только один заем, в котором заемщик лишился права собственности на залог (real estate owned - REO). Пять займов обслуживаются специальными компаниями и один заем просрочен. Только три займа были пога­шены досрочно, а один заем был аннулирован (ил. 27.8). По сравнению с другими сделками CMBS, заключенными в 1999 году, сделка GMAC 1999-C3 обладает вполне удовлетворительным риском дефолта. Задержки платежей по займам, об­служиваемым специальными компаниями, составляют 6, 4, 3, 2 месяца, а один заем вообще не имеет задержек. Первые четыре займа вопросов не вызывают. Однако аналитика должно заинтересовать, почему пятый заем, у которого нет задержек платежей, обслуживается специальной компанией.
Перекрестное обеспечение


Понравился материал? Поделитесь с друзьями!

<< Предыдущая статьяСледующая статья >>
27.4. Портфель базовых займов 27.6. Роль сервисера





Убедительная просьба при использовании любых материалов Одесской электронной бизнес-библиотеки ставить активную ссылку на наш сайт. По всем вопросам касательно сайта пожалуйста пишите на почту
      Карта сайта