Book.od.ua Книги для вашего бизнеса



Одесская библиотека бизнес литературы
полезные книги для бизнеса

27.4. Портфель базовых займов

Существуют два источника риска, связанного с портфелем базовых займов: риск досрочного погашения и риск дефолта/задержек.
Диверсификация
В процессе анализа риска, связанного со сделкой с ценными бумагами CMBS, часто исследуется возможность пространственной диверсификации базовых зай­мов. Пространственная диверсификация (spatial diversification) предназначена для снижения риска дефолта по базовому пулу займов благодаря рассредоточению займов по разным регионам страны. Портфель займов подвергается разным рис­кам (например, риску падения цен на нефть или риску коллапса рынка недвижимо­сти в Хьюстоне). Пространственная диверсификация позволяет распределить эти риски по разным экономическим областям. Таким образом, коллапс рынка недви­жимости в Хьюстоне (который может привести к многочисленным дефолтам по коммерческим займам) будет иметь меньше последствий для портфеля займов, поскольку рынки недвижимости в Чикаго, Канзас-Сити, Нью-Йорке и Сиэтле останутся в хорошем состоянии. Стратегия пространственной диверсификации продемонстрирована на ил. 27.4. Примерно 22% займов, лежащих в основе сделки GMAC 1999-C3, обеспечены недвижимостью, находящейся в Калифорнии, 14% - в Техасе, 11% - в Нью-Йорке. Остальные займы распределены также по остальным штатам, например Нью-Хемпшир, Миссури, Иллинойс и Миссисипи. Таким образом, сделка GMAC имеет достаточную степень пространственной диверсификации. Несмотря на то что концентрация займов в Калифорнии (22%) является достаточно большой, все же она намного меньше 100%, характерных для стратегии "чистой игры" (pure play). Более того, большинство коммерческих займов выдано именно в Калифор­нии, Техасе и Нью-Йорке.
Портфель базовых займов
Кроме диверсификации по экономическим регионам, пулы ценных бумаг CMBS можно диверсифицировать по видам недвижимости. Рейтинговые агент­ства, как правило, дают сделкам, диверсифицированным по видам недвижимости, меньший уровень кредитного усиления, поскольку они меньше подвержены риску насыщения рынка.
Диверсификация займов по видам недвижимости продемонстрирована на ил. 27.5. Примерно 90% займов обеспечены розничными магазинами, апартамен­тами и офисами, причем наибольшая доля обеспечения приходится на розничные магазины (30,44%). Таким образом, сделка GMAC 1999-С3 меньше подвержена риску дефолта из-за высокой концентрации займов в одной из групп недвижимо­сти.
Характеристики займов, лежащих в основе сделки GMAC 1999-С3, представ­лены на ил. 27.6. Гостиницы считаются наиболее рискованным обеспечением,
Портфель базовых займов
поэтому им соответствуют наибольшая ставка купона (8,50%), наибольший по­казатель DSCR (1,65x) и наименьший показатель LTV (58,93%). Апартаменты считаются наименее рискованным залогом, поэтому им соответствуют наимень­шая ставка купона (7,62%), наименьший показатель DSCR (1,29x) и наибольший показатель LTV (76,51%). Как показано на ил. 27.5 и 27.6, 90% базовых займов обеспечены тремя категориями недвижимости: апартаментами, офисами и роз­ничными магазинами.
Портфель базовых займов


Понравился материал? Поделитесь с друзьями!

<< Предыдущая статьяСледующая статья >>
27.3. Защита от досрочного выкупа 27.5. Перекрестное обеспечение





Убедительная просьба при использовании любых материалов Одесской электронной бизнес-библиотеки ставить активную ссылку на наш сайт. По всем вопросам касательно сайта пожалуйста пишите на почту
      Карта сайта