Book.od.ua Книги для вашего бизнеса



Одесская библиотека бизнес литературы
полезные книги для бизнеса

27.3. Защита от досрочного выкупа

На рынке ипотечных ценных бумаг, обеспеченных закладными на жилые до­ма, большинство займов не устанавливают штрафы за досрочное погашение. На рынке ипотечных ценных бумаг, обеспеченных коммерческой недвижимостью, в большинстве займов предусмотрены штрафы за досрочное погашение, которые могут влиять на долговечность и доходность облигации. Защиту от досрочного выкупа (call protection) можно предусмотреть как на уровне отдельного займа, так и на уровне структуры CMDS. Существует несколько видов защиты от до­срочного выкупа на уровне займа: блокировка досрочного погашения, поддержка доходности, списание и штрафы за досрочное погашение.
Блокировка досрочного погашения (prepayment lockout) означает, что заемщику по контракту запрещено досрочно погашать ссуду на протяжении установленного периода. Блокировка является наиболее строгой формой защиты от досрочного выкупа, поскольку она лишает заемщика возможности вносить дополнительные взносы на протяжении определенного времени. Условие блокировки досрочного погашения широко используется в новых сделках с ценными бумагами CMBS.
Поддержка доходности (yield maintenance) предполагает, что при досроч­ном погашении займа заемщик должен выплатить кредитору компенсацию (make whole) в виде штрафа. Величина этого штрафа равна разности между текущей стоимостью оставшихся денежных потоков по займу в момент досрочного пога­шения и суммой досрочного погашения. Поддержка доходности использовалась, в основном, в старых сделках с ценными бумагами CMBS и в новых сделках встречается редко.
Списание (defeasance) подобно поддержке доходности. Однако вместо пере­кладывания досрочного погашения займа и всех штрафов на инвестора в этом случае для обеспечения оставшихся денежных потоков по займу заемщик инве­стирует денежные средства в казначейские ценные бумаги (разделенные облига­ции и векселя). Эти финансовые инструменты становятся обеспечением займа, а ожидаемые денежные потоки остаются нетронутыми до наступления оконча­тельного срока погашения. Как и поддержка доходности, это средство защиты от досрочного выкупа было популярным в старых сделках и в настоящее время применяется редко.
Штрафы за досрочное погашение займа (prepayment penalties) подразумева­ют, что заемщик, желающий осуществить рефинансирование, должен выплатить фиксированный процент непогашенного остатка. Как правило, по мере старения займа размер штрафа снижается (например, в течение первого года он может быть равен 5% непогашенного остатка основной суммы, в течение второго года - 4% и так далее, пока не станет равным нулю).
На ил. 27.2 и 27.3 приведены характеристики 20 крупнейших займов, лежащих в основе сделки GMAC 1999-C3. Каждый из займов защищен от досрочного пога­шения блокировкой. Средняя продолжительность блокировки равна 114 месяцев. Следовательно, займы, на основе которых создана сделка с ценными бумагами CMBS, на ближайшие 10 лет защищены от досрочного погашения.
Защиту от досрочного погашения можно устанавливать не только на уровне займа, но и на уровне структурной сделки в целом. Поскольку облигации, вхо­дящие в структуру CMBS, являются последовательными, погашение облигаций с более низкими рейтингами не может начинаться прежде, чем будут погашены облигации с более высокими рейтингами. Эта схема полностью противоположна дефолту, при котором первой погашается основная сумма по облигациям с самы­ми низкими рейтингами.
Расписание погашения основной суммы
В отличие от ипотечных ценных бумаг, обеспеченных закладными на жи­лые дома, которые погашаются на протяжении долгого периода времени (скажем,30 лет), коммерческие займы, лежащие в основе сделок с ценными бумагами CMBS, часто являются "шаровыми" (baloon).Защита от досрочного выкупа Это значит, что при наступлении определенного срока полного погашения заемщик должен единовременно выпла­тить крупную сумму, хотя заем рассчитан на долгий срок. Например, погашение займа может быть рассчитано на 30 лет, но после 10-го года заемщик должен пол­ностью погасить непогашенный остаток ссуды. "Шаровые" займы предназначены
Защита от досрочного выкупа
для удержания периодических основных и процентных платежей на минимально возможном уровне.
"Шаровые" займы создают потенциальные проблемы для инвесторов, получа­ющих крупные единовременные выплаты, подлежащие рефинансированию. Если за это время качество базового актива изменится (например, упадут цены на рын­ке недвижимости, снизится арендная плата и т.п.), то возникнет опасность, что заем невозможно будет рефинансировать. В результате произойдет дефолт. Для того чтобы предотвратить этот вид дефолта в момент наступления единовремен­ной выплаты по "шаровому" займу, в соглашения включают два вида оговорок: о внутреннем "хвосте" и внешнем "хвосте".
Оговорка о внутреннем "хвосте" (internal tail) требует от заемщика предо­ставить доказательства, что он уже предпринимал попытки рефинансирования до наступления даты единовременной выплаты (например, за год до этого). Кредитор может потребовать, чтобы заемщик предоставил подтверждение рефинансирова­ния до наступления даты единовременной выплаты (например, за шесть месяцев до этого). Оговорка о внешнем "хвосте" (external tail) подразумевает, что срок погашения сделки с ценными бумагами CMBS устанавливается более долгим, чем срок погашения по базовым займам. Это дает заемщикам больше времени на организацию рефинансирования, избежав дефолта по облигациям. В течение буферного периода сервисер авансом покрывает все пропущенные процентные и запланированные основные платежи.


Понравился материал? Поделитесь с друзьями!

<< Предыдущая статьяСледующая статья >>
27.2. Рейтинги ценных бумаг CMBS и уровни субординации 27.4. Портфель базовых займов





Убедительная просьба при использовании любых материалов Одесской электронной бизнес-библиотеки ставить активную ссылку на наш сайт. По всем вопросам касательно сайта пожалуйста пишите на почту
      Карта сайта