Book.od.ua Книги для вашего бизнеса



Одесская библиотека бизнес литературы
полезные книги для бизнеса

27.1. Ипотечные ценные бумаги, обеспеченные коммерческой недвижимостью

Ипотечные ценные бумаги, обеспеченные коммерческой недвижимостью (com­mercial mortgage-backed securities - CMBS), имеют интересные особенности, от­личающие их от ипотечных ценных бумаг, обеспеченных закладными на жилые дома (residential mortgage-backed securities - MBS). Обеспечением ценных бумаг последнего типа является жилая недвижимость (от одного до четырех домов). В то же время обеспечением ценных бумаг CMBS являются здания магазинов, офисы, промышленные строения, многоквартирные дома и гостиницы. В отличие от ценных бумаг, обеспеченных закладными на жилые дома, ипотечные ценные бумаги, обеспеченные коммерческой недвижимостью, защищаются от досрочно­го погашения на срок до 10 лет. Компенсацией за снижение риска досрочного погашения ценных бумаг CMBS является повышенный риск дефолта.

Ипотечные ценные бумаги, обеспеченные коммерческой недвижимостью, а также ипотечные инвестиционные трасты (real estate investment trusts - REIT) за последние шесть лет стали весьма популярными. Это объясняется возросшим спросом инвесторов на новые финансовые инструменты, связанные с недвижи­мостью. Инвестиционные банки получили возможность применить свой опыт, полученный на рынке ценных бумаг, обеспеченных закладными на жилые дома, заключая сделки на рынке займов, обеспеченных коммерческой недвижимостью. Рынок ценных бумаг CMBS расширялся не только в США. В Европе его развитие происходило еще более быстрыми темпами (хотя масштаб этого рынка намного уступает американскому). В этой главе рассматриваются интересные трюки, которые позволяют сделать ценные бумаги, обеспеченные коммерческой недви­жимостью, превосходным финансовым продуктом.
Сделки с ценными бумагами CMBS
Процесс создания ипотечной ценной бумаги, обеспеченной коммерческой не­движимостью, начинается, когда эмитент депонирует коммерческий заем в трасте. После этого эмитент выпускает ценные бумаги, имеющие вид классов облигаций, обеспеченных коммерческими займами. По мере получения платежей по коммер­ческому займу (а также при получении любых единовременных выплат основной суммы) эти облигации размещаются среди инвесторов в соответствии с установ­ленными правилами.
Процентные ставки по облигациям, выпущенным на основе пула ипотек
Для описания денежных потоков, поступающих держателям облигаций, а так­же правил их размещения рассмотрим недавнюю сделку с ипотечными ценны­ми бумагами, обеспеченными коммерческой недвижимостью. На ил. 27.1 про­демонстрирована сделка GMAC 1999-C3, гарантированная одновременно банком Deutsche Bank и компанией Goldman Sachs. В момент анализа (cutoff date), т.е. 9 октября 1999 года, непогашенный остаток основной суммы облигаций состав­лял 1 152 022 048 долл. Валовой средневзвешенный купон (gross weighted-average coupon - WACg) равен 7,90%, а чистый средневзвешенный купон (net weighted-average coupon - WACn) - 7,79%. Средневзвешенный срок погашения облигаций (weighted-average maturity - WAM) равен 117 месяцам.
Выплаты по облигациям производятся последовательно. Процентная ставка по облигации класса A-1-a, выпущенной на основе пула ипотек (pass-through rate), равна 6,97% и является фиксированной. Ставки купонов облигаций классов A-1-b, A-2, B, C, G, H, J, K, L, M и N равны меньшей из двух величин: фиксирован­ной процентной ставки по облигации соответствующего класса, выпущенной на основе пула ипотеки, и показателя WACn, характерного для всего пула ипотек. Например, держатели облигаций класса A-1-b получают ставку, равную миниму­му среди двух величин: 7,27% (фиксированная процентная ставка по облигации, выпущенной на основе пула ипотек) и 7,79% (показатель WACn). Процентная ставка по облигациям классов D, E и F равна показателю WAC, вычисленному для пула ипотек.
Класс X состоит из облигаций с устойчивым купоном. На эти облигации начис­ляется разность между показателем WACn, полученным по пулу ипотек, и средне­взвешенной процентной ставкой по последовательным облигациям, выпущенным
Ипотечные ценные бумаги, обеспеченные коммерческой недвижимостью
на его основе. Совокупная номинальная сумма облигаций класса Х равна вели­чине непогашенного остатка по совокупной основной сумме последовательных облигаций.


Понравился материал? Поделитесь с друзьями!

<< Предыдущая статьяСледующая статья >>
26.17. Перенос лимита доступных капиталов 27.2. Рейтинги ценных бумаг CMBS и уровни субординации





Убедительная просьба при использовании любых материалов Одесской электронной бизнес-библиотеки ставить активную ссылку на наш сайт. По всем вопросам касательно сайта пожалуйста пишите на почту
      Карта сайта