Book.od.ua Книги для вашего бизнеса



Одесская библиотека бизнес литературы
полезные книги для бизнеса

26.9. Основные аспекты кредитного анализа. Часть Вторая.

• Статус домовладения. Пулы "низкокачественных" ипотечных кредитов, в основном, обеспечиваются закладными на дома, занятые их владельцами. Как правило, доля такой недвижимости в обеспечении этих пулов превы­шает 90%. Остальные 10% составляют загородные и летние дома, а также инвестиционная собственность. Дома, в которых живут их владельцы, свя­заны с меньшим риском дефолта, поскольку домовладельцы реже идут на риск потери своего основного жилища, чем собственники загородных домов или инвестиционной недвижимости. Арендный доход, получаемый благодаря инвестиционной недвижимости, за счет которой заемщик может погашать ипотечную ссуду, может колебаться. Это делает инвестиционную собственность более рискованным активом.
• Право удержания. Пулы "низкокачественных" ипотечных кредитов состо­ят, как правило, из ссуд с преимущественным правом удержания имущества заемщика за долги. Поскольку в обеспечение пулов входят также займы с вторичным правом удержания, для определения объема капитала, вло­женного в дома каждого заемщика, используется комбинированный пока­затель LTV (CLTV) ипотек как с преимущественным, так и со вторичным правом удержания. Показатель CLTV определяет риск дефолта, которому подвергается каждый из займов.
• Географическое распределение. С географической точки зрения рынок не­движимости весьма неоднороден. Действительно, цены на жилые дома на морском побережье колеблются в более широком диапазоне, чем це­ны на жилье на Среднем Западе. Кроме того, дома на побережье дороже, чем в других местах. В результате рейтинговые агентства вынуждены учи­тывать географическое распределение пулов "низкокачественных" ипотеч­ных кредитов. Например, обычно концентрация таких пулов в Калифорнии и северо-западных штатах превышает концентрацию других ценных бумаг, обеспеченных активами. Необычно высокая концентрация пулов в отдель­ных регионах требует очень сильного кредитного усиления, необходимого для устранения дополнительных рисков.
• Цель займа. Новые ипотечные займы используются либо для покупки дома, либо для рефинансирования существующей ипотечной ссуды. Займы для покупки дома считаются менее рискованными, поскольку они поддержи­ваются рыночной ценой покупки и более современной оценкой собствен­ности. Рефинансирование подразделяется на два типа: с учетом отношения "ставка/срок" (rate/tern refinance) и безналичное (cash-out refinance). Рефи­нансирование с учетом отношения "ставка/срок" позволяет заменить теку­щий ипотечный кредит новой ипотечной ссудой с более низкой процентной ставкой или более коротким сроком погашения. Назначение такого займа за­ключается в уменьшении размера ежемесячных платежей или сокращении срока погашения ссуды. Безналичное рефинансирование подразумевает за­мену текущего ипотечного кредита новым ипотечным займом, с помощью которого заемщик переводит в денежную форму определенную долю капи­тала, вложенного в недвижимость. В целом, безналичное рефинансирова­ние является более рискованным, чем ипотечные кредиты с целью покупки дома или рефинансирование с учетом отношения "ставка/срок". Это объ­ясняется тем, что безналичное рефинансирование не связано с реальной продажей, в ходе которой можно получить независимую оценку рыночной стоимости дома. В последние годы безналичное рефинансирование стало основной целью займов, связанных с ценными бумагами, обеспеченными закладными на жилые дома.
• Старение ипотеки. Как указывалось ранее в разделе, посвященном по­казателю LTV, старение обеспечения является положительным фактором. Старение пула "низкокачественных" ипотечных займов может значительно смягчить другие риски, связанные с обеспечением пула. Например, боль­шой возраст займов может значительно сократить текущие показатели LTV по сравнению с их первоначальным значением, что, в свою очередь, сни­жает вероятность дефолта по пулу. Кроме того, более старые пулы могут содержать займы, уже пережившие в прошлом дефолт, и вследствие кре­дитного выздоровления иметь более благоприятный кредитный профиль заемщиков.


Понравился материал? Поделитесь с друзьями!

<< Предыдущая статьяСледующая статья >>
26.8. Основные аспекты кредитного анализа 26.10. Основные аспекты кредитного анализа. Часть Третья.





Убедительная просьба при использовании любых материалов Одесской электронной бизнес-библиотеки ставить активную ссылку на наш сайт. По всем вопросам касательно сайта пожалуйста пишите на почту
      Карта сайта