Book.od.ua Книги для вашего бизнеса



Одесская библиотека бизнес литературы
полезные книги для бизнеса

26.8. Основные аспекты кредитного анализа

Благодаря агентским гарантиям обеспечения инвесторы, действующие на агентском ипотечном рынке, могут не беспокоиться о кредитном анализе, по­скольку эти гарантии создают кредитную поддержку агентских ипотечных кре­дитов и обязательств СМО. Однако ценные бумаги, обеспеченные закладными на жилые дома (residential ABS), требуют внимательного кредитного анализа, поскольку их кредитная поддержка осуществляется за счет внутренних (избыточ­ного обеспечения, субординации, денежных средств или избыточного спрэда) или внешних (страховка облигации) ресурсов.
Для того чтобы определить степень кредитного усиления, рейтинговые агент­ства разрабатывают разнообразные стрессовые сценарии, связанные с дефолтами по ипотечным кредитам и основанные на ретроспективных данных о состоянии ипотечного рынка за последние 70-75 лет. Некоторые из эпизодов таких сценариев стали основой для оценки вероятности дефолтов и величины убытков. В частно­сти, к таким эпизодам относятся Великая депрессия 1930-х годов, банкротство нефтяных компаний во второй половине 1980-х годов в Техасе, Луизиане, Окла­хоме и на Аляске, экономический спад в начале 1990-х годов и его влияние на рынки недвижимости в Новой Англии и Калифорнии.
При вычислении размеров компенсации потерь по "низкокачественным" ипо­течным пулам рейтинговые агентства используют в качестве ориентиров пулы первоклассных займов с преимущественным правом удержания. При необходи­мости они увеличивают стрессовые факторы и кредитное усиление в зависимости от характеристик риска, присущих каждому из займов, входящих в пул. Основные факторы риска, рассматриваемые рейтинговыми агентствами, перечислены ниже.
• Кредитоспособность заемщика. Кредитоспособность измеряется на осно­ве критериев андеррайтинга, установленных кредитором, или показателей FICO либо кредитного рейтинга заемщика. За последние несколько лет ипотечные кредиторы все чаще используют показатели FICO и кредит­ные рейтинги при андеррайтинге новых займов наряду с традиционными критериями. Средневзвешенный показатель FICO, характерный для "низ­кокачественных" займов, колеблется около 600 баллов, хотя довольно часто встречаются и более высокие значения.
• Показатель LTV. Отношение суммы займа к оцененной стоимости зало­женного под этот заем имущества (loan-to-value - LTV) является ключе­вым индикатором риска дефолта и величины убытков. Займы, имеющие большой показатель LTV, подвергаются более высокому риску дефолта, поскольку в этом случае в недвижимость, принадлежащую заемщику, вло­жен меньший капитал. Этот фактор может повлиять на желание заемщика погашать ссуду. Однако по мере старения займа величина капитала воз­растает, так как заем постепенно погашается, а стоимость заложенного имущества увеличивается. Со временем желание заемщика погасить ссуду возрастает, поскольку в случае дефолта его потери увеличиваются. Одна­ко следует заметить, что эффект старения проявляется лишь через годы, так как на первых порах основная доля выплат приходится на проценты, а не на основную сумму. Средневзвешенный показатель LTV, характерный для "низкокачественных" ипотечных пулов, как правило, колеблется около 80%. Однако довольно часто встречаются пулы, показатель LTV которых превышает этот уровень. Во многих случаях типичный показатель LTV колеблется, в основном, в диапазоне от 80 до 100%.
• Вид жилья. Большую часть недвижимости, заложенной под ценные бума­ги ABS, представляют отдельные односемейные дома. Они подвергают­ся самому низкому риску дефолта и обеспечивают наилучшие показатели возмещения. Эти дома образуют наибольшую долю рынка жилой недвижи­мости и являются наиболее предпочтительным видом собственности для большинства домовладельцев. Благодаря этим обстоятельствам рынок од-носемейных домов более стабилен, чем другие сектора рынка жилой недви­жимости. Многоэтажные кондоминиумы, кооперативы и многоквартирные дома являются более рискованной собственностью, поскольку они пользу­ются меньшим спросом, а их цены подвержены большим колебаниям. Вла­дение многоквартирными домами порождает больше проблем, связанных с обеспечением права собственности, поэтому такая собственность образу­ет относительно небольшую долю сделок с ценными бумагами, обеспечен­ными закладными на жилые дома. Пулы таких ценных бумаг иногда содер­жат небольшое количество промышленных зданий (manufactured housing), но их доля не превышает 1%. Как бы то ни было, учитывая слабую эф­фективность этого сектора рынка, рейтинговые агентства считают, что для пулов, обеспеченных закладными на промышленные здания, характерны более высокие уровни потерь. Риски, которым подвергаются "низкокаче­ственные" ипотечные пулы, обеспеченные закладными на промышленные здания, учитываются рейтинговыми агентствами при вычислении величи­ны кредитного усиления.


Понравился материал? Поделитесь с друзьями!

<< Предыдущая статьяСледующая статья >>
26.7. Влияние темпов досрочного погашения на относительную стоимость 26.9. Основные аспекты кредитного анализа. Часть Вторая.





Убедительная просьба при использовании любых материалов Одесской электронной бизнес-библиотеки ставить активную ссылку на наш сайт. По всем вопросам касательно сайта пожалуйста пишите на почту
      Карта сайта