Book.od.ua Книги для вашего бизнеса



Одесская библиотека бизнес литературы
полезные книги для бизнеса

26.5. Темпы досрочного погашения

Характеристики скорости досрочного погашения "низкокачественных" обес­печенных ипотечных кредитов существенно отличаются от показателей досроч­ного погашения стандартных агентских ипотек. Эти отличия обеспечивают более сильную выпуклость "низкокачественных" займов по сравнению со стандартны­ми ипотечными кредитами. Благодаря этому ценные бумаги, обеспеченные за­кладными на жилые дома, позволяют инвесторам диверсифицировать портфели ипотечных ценных бумаг. Анализ графика досрочного погашения показывает, что скорость досрочного погашения пулов "низкокачественных" ипотечных кредитов со временем увеличивается и быстрее выходит "на плато", чем это происходит со стандартными агентскими пулами. Аналогичными свойствами обладают ипо­течные займы с фиксированной ставкой, а также обеспеченные ипотечные ставки с регулируемой процентной ставкой.
Например, кривая скорости досрочного погашения займа под залог жилья (HEP) выходит на базовый уровень за 10 месяцев и в дальнейшем остается рав­ной 20% CPR. В то же время базовый уровень агентских ипотечных кредитов равен 6% CPR и достигается за 30 месяцев, что соответствует модели 100% PSA (ил. 26.5). При прочих равных условиях чем выше темпы досрочного погашения пулов "низкокачественных" ипотечных кредитов, тем меньше средний срок по­гашения ценных бумаг, обеспеченных закладными на жилые дома по сравнению с агентскими ипотеками и обеспеченными ипотечными обязательствами.
Скорость досрочного погашения обеспеченных ипотечных кредитов с регу­лируемой ставкой имеет аналогичный характер. Как правило, она достигает мак­симума через 12 месяцев и колеблется от 25 до 30% CPR. На ил. 26.6 пока­заны кривые досрочного погашения гибридных ипотечных кредитов ARM 2/28 и 3/27. Пик досрочного погашения займа ARM 2/28 достигается через 24 меся­ца, а займа ARM 3/27 - через 36 месяцев. Эти моменты совпадают с моментами первого пересмотра ставок. После окончания периода фиксации процентная став­ка повышается. Это увеличивает ежемесячные платежи заемщика и стимулирует его к рефинансированию. Большинство заемщиков осуществляют рефинансиро­вание займа в течение нескольких месяцев после повышения процентной ставки. В результате темпы досрочного погашения резко увеличиваются. Со временем все больше заемщиков начинают искать альтернативы и доходность постепен­но выходит на "плато". Более сглаженный пик скорости досрочного погашения гибридного займа 3/27 ARM объясняется более длинным периодом до первого
Темпы досрочного погашения
пересмотра процентной ставки. Из-за этого заем ARM 3/27 имеет более сильное "выгорание", чем заем ARM 2/28. Для уменьшения риска досрочного погашения кредиторы могут устанавли­вать штрафы. В этом случае стоимость рефинансирования для заемщика остается высокой, пока не истечет установленный период, не превышающий пяти лет с мо­мента выдачи кредита. Например, величина денежного штрафа может достигать 80% полугодового процентного дохода. Возможность устанавливать штраф и его величина регулируются местным законодательством. С учетом денежных потоков, которыми распоряжается большинство ненадежных заемщиков, величина штрафа может оказаться значительной. Штрафы могут уменьшить наблюдаемые темпы досрочного погашения на 8-10% CPR. Пока срок действия штрафа не истек, заем, предусматривающий штраф за досрочное погашение, выплачивается медленнее, чем пул ипотек без штрафов. Затем возникает спрос на рефинансирование и ско­рость досрочного погашения займов в среднем вырастает.


Понравился материал? Поделитесь с друзьями!

<< Предыдущая статьяСледующая статья >>
26.4. Характеристики ненадежных заемщиков 26.6. Темпы досрочного погашения. Продолжение.





Убедительная просьба при использовании любых материалов Одесской электронной бизнес-библиотеки ставить активную ссылку на наш сайт. По всем вопросам касательно сайта пожалуйста пишите на почту
      Карта сайта