Book.od.ua Книги для вашего бизнеса



Одесская библиотека бизнес литературы
полезные книги для бизнеса

26.14. Глубокое страхование ипотечных кредитов

Первая ипотечная страховка была продана на рынке "низкокачественных" кре­дитов во время "секьюритизации" займов в конце 2000 года. За прошедшее время такие страховки стали обычным явлением на рынке ценных бумаг, обеспеченных закладными на жилые дома. Иногда этот вид ипотечных страховок называется глубоким ипотечным страхованием (deep mortgage insurance). Продавая ипотеч­ную страховку, эмитент выплачивает ежегодную премию, обеспеченную денеж­ными потоками за счет "секьюритизации" и начисляемую на полис, покрывающий убытки по части ипотечных займов, входящих в пул. Доля займов, покрываемых глубоким страхованием, используемым в качестве кредитного усиления, обычно составляет 60-65% исходного пула. По данным агентства Standard & Poor's в сред­нем за время, прошедшее со второй половины 2000 года, глубокое страхование было использовано примерно в 34% сделок с ценными бумагами, обеспеченными закладными на жилые дома (ил. 26.11). После изобретения глубокого страхования доля сделок, в которых его стали использовать, колеблется от 20 до 40%.
Глубокое страхование ипотечных кредитов
Страхование ипотек на уровне отдельных займов существенно отличается от однолинейной упаковки сделок. Упаковка сделки, осуществленная одной из ком­паний, занимающихся страхованием облигаций, обеспечивает недостаточную га­рантию своевременного поступления процентных платежей и возврата основной суммы. Кредитный риск инвестора в этом случае перекладывается непосредствен­но на плечи гаранта облигации. В структуре, использующей глубокое ипотечное страхование, займы должны удовлетворять определенным критериям, установ­ленным страховщиками. В страховом полисе указываются характеристики зай­мов, например максимально допустимый показатель LTV, минимальный уровень кредитоспособности заемщика, а также типы недвижимости. Страховые компа­нии анализируют поступившие заявки. Страховка может покрывать заявку как полностью, так и частично. Кроме того, если кредитор не удовлетворяет установ­ленным критериям, заявка может быть вообще отклонена. Из данных рейтинго­вых агентств следует, что количество отклоненных заявок является относительно малым.
Наиболее активными компаниями, занимающимися ипотечным страхованием на рынке "низкокачественных" займов, являются фирмы PMI Mortgage Insurance Co., Radian Guaranty, Inc. и Mortgage Guaranty Insurance Corporation (MGIC). Несмотря на это некоторые инвесторы пренебрегают глубоким страхованием, по­скольку оно создает дополнительный кредитный риск, не характерный для обыч­ных привилегированных/субординированных структур.
Ипотечное страхование покрывает долю основной суммы займа и снижает показатель LTV до оговоренного уровня, как правило до 60-65%. Кроме того, оно покрывает накопленный процентный доход и дополнительные расходы, связанные с лишением прав на выкуп имущества и процесс ликвидации. Глубокое страхова­ние снижает показатель LTV, поскольку объем страховки добавляется к капиталу заемщика. Наличие страховки снижает размер реальных убытков и поддержи­вает позицию держателей облигаций в сделке. Рейтинговые агентства считают глубокое страхование значительным источником кредитной поддержки, который снижает объем авансового усиления, необходимого для получения требуемого рейтинга облигации по сравнению с обычными привилегированными/субордини­рованными структурами.
На ил. 26.12 приведен пример займа, покрытого глубокой страховкой. Исход­ный показатель LTV этого займа под залог недвижимости равен 90%. В данном примере глубокая страховка рассчитана так, чтобы показатель LTV снизился до 60%. Ипотечная страховка покрывает треть остатка непогашенной ссуды и по­крывает вторую по величине сумму потенциальных убытков (second-loss posi­tion). Этот заем выглядит так, будто его показатель LTV равен 60%. На практике займы, имеющие разные показатели LTV и уровни покрытия, имеют неодинако­вую степень покрытия ипотечной страховкой. Если рыночная стоимость залога не изменяется, то со временем заем постепенно погашается, а объем капитала,
Глубокое страхование ипотечных кредитов
вложенного в недвижимость, увеличивается. Полис глубокого страхования форму­лируется таким образом, чтобы на всем протяжении действия ссуды он покрывал треть непогашенного остатка.


Понравился материал? Поделитесь с друзьями!

<< Предыдущая статьяСледующая статья >>
26.13. Условия, вступающие в силу при задержках платежей и наличии чистых убытков 26.15. Лимит доступных капиталов





Убедительная просьба при использовании любых материалов Одесской электронной бизнес-библиотеки ставить активную ссылку на наш сайт. По всем вопросам касательно сайта пожалуйста пишите на почту
      Карта сайта