Book.od.ua Книги для вашего бизнеса



Одесская библиотека бизнес литературы
полезные книги для бизнеса

26.10. Основные аспекты кредитного анализа. Часть Третья.

• Размер займа. Другим важным фактором кредитного качества является раз­мер займа. Крупные займы, непогашенный остаток которых в 2005 го­ду превышает предельный уровень, установленный агентствами и равный 359 650 долл. для займов под залог односемейных домов, могут оказаться более рискованными. Их рыночная стоимость имеет большую волатиль-ность, поскольку покупателей таких займов немного.
• Документация по займу. Стандартные первоклассные ипотечные пулы зай­мов, проданных агентствам, предполагают наличие полной документации о доходах заемщика, размере его долгов и стоимости недвижимости. "Низ­кокачественные" ипотечные пулы состоят, в основном, из займов, сопро­вождаемых полной документацией. Иногда кредиторы, желающие мини­мизировать бюрократическую работу, разрабатывают программы, ослаб­ляющие требования к документации. Например, эти программы могут не требовать от заемщика полной информации о его доходах, необходимой для вычисления показателя "долги/доходы". В этом случае возникает риск того, что менее кредитоспособные заемщики могут получить слишком большую сумму кредита. Однако кредиторы могут уточнить свои критерии, ориенти­руясь на показатель LTV. Кредиторы могут потребовать, чтобы заемщики, участвующие в программах кредитования с упрощенной документацией, имели более низкий показатель LTV или больший капитал, вложенный в дом, чем заемщики, соответствующие стандартным критериям. Кроме того, рейтинговые агентства уточняют частоту дефолта (и величину кре­дитного усиления), чтобы компенсировать упрощение документации.
• Вид займа. "Низкокачественные" ипотечные пулы содержат самые разнооб­разные займы. Например, срок погашения займов с фиксированной ставкой может быть равным 15, 20 или 30 годам. Более того, ипотечные кредиты с фиксированной ставкой могут предусматривать возможность одноразово­го крупного платежа в погашение ссуды, а также фиксированные выплаты основной суммы и процентов по 30-летнему графику погашения. По ис­течении определенного периода (например, 5, 7, 10 или 15 лет) остаток непогашенной ссуды можно погасить одним крупным платежом. В этот момент заемщик может погасить заем или рефинансировать остаток. Риск заключается в том, что заемщик не сможет рефинансировать по возможной процентной ставке или стоимость недвижимости окажется неадекватной размеру непогашенного остатка. Рейтинговые агентства требуют, чтобы пу­лы с более высоким уровнем одноразовых "закрывающих" платежей имели более высокие уровни кредитного усиления.
Ипотечные ссуды с регулируемой процентной ставкой (adjustable-rate mort­gage - ARM) имеют разнообразные формы. Обычно такие займы преду­сматривают низкую начальную ставку ("наживку"), которая периодически пересматривается, например каждые шесть месяцев. При этом ставки огра­ничены сверху периодическими и постоянными ограничениями, которые могут быть равны 2 и 6% соответственно. Заемщики охотно берут ипотеч­ные ссуды с регулируемой процентной ставкой, поскольку низкая начальная процентная ставка позволяет им запрашивать более крупные кредиты, чем суммы, на которые они могли рассчитывать при оформлении 30-летнего займа с фиксированной ставкой. Однако пересмотр процентной ставки та­ит в себе риск того, что в будущем платежи станут более высокими. В ре­зультате рейтинговые агентства требуют для таких займов более высокого кредитного усиления, чтобы снизить процентный риск, характерный для займов с регулируемой ставкой. Помимо этого, многие кредиторы пред­лагают заемщикам гибридные ипотечные ссуды с регулируемой ставкой (hybrid ARM). Такие кредиты предусматривают период, в течение которого процентная ставка остается фиксированной. По истечении этого перио­да ставка становится регулируемой. Продолжительность фиксированного периода, как правило, равна 2, 3, 5, 7 или 10 годам. Эти займы также предусматривают периодические и постоянные верхние пределы для пере­сматриваемых процентных ставок. Чаще всего пулы ценных бумаг, обес­печенных закладными на жилые дома, содержат гибридные займы 2/28 и 3/27 ARM.


Понравился материал? Поделитесь с друзьями!

<< Предыдущая статьяСледующая статья >>
26.9. Основные аспекты кредитного анализа. Часть Вторая. 26.11. Структурные аспекты





Убедительная просьба при использовании любых материалов Одесской электронной бизнес-библиотеки ставить активную ссылку на наш сайт. По всем вопросам касательно сайта пожалуйста пишите на почту
      Карта сайта