Book.od.ua Книги для вашего бизнеса



Одесская библиотека бизнес литературы
полезные книги для бизнеса

25.3. Усиление кредита

Рейтинги инвестиций в конкретные обеспеченные ипотечные обязательства СМО определяются тремя статистическими агентствами: Standard & Poor S Corpo­ration, Moody's Investors Service и Fitch IBCA. Присваивая рейтинги, эти агентства, в первую очередь, оценивают тип недвижимости (односемейный дом, кондоми­ниум), вид займа (с фиксированной ставкой, с регулируемой ставкой, с большим единовременным платежом в погашение долга), срок займа, географическое рас­пределение займов, размер займа (стандартный или крупный), а также сезонность займа и его цель. Как правило, наиболее привилегированные транши состоят из займов с рейтингами АА и ААА. Величина требуемого усиления кредита зависит от правил, установленных рейтинговыми агентствами.
Структуры усиления кредита разделяются на внешние и внутренние. Рассмот­рим каждую из них.
Внешние структуры усиления кредита
Внешнее усиление кредита имеет вид гарантий третьей стороны, предостав­ляющей первую помощь при потерях, не превышающих определенный уровень, например 10%. Чаще всего эта защита предоставляется в виде 1) корпоративной гарантии, 2) аккредитива, 3) страховки пула и 4) страховки облигации.
Страховка пула покрывает потери от дефолта и перехода заложенной недви­жимости в собственность залогодержателя (foreclosure). Эти полисы, как правило, выписываются на определенную сумму и действуют на протяжении всего срока жизни пула. Однако некоторые из них предусматривают снижение суммы стра­ховки по мере старения пула. Это связано с двумя обстоятельствами: 1) эффек­тивность кредита может оказаться выше ожидаемой и 2) статистические агент­ства могут повысить рейтинг эмиссии. Поскольку страховые полисы покрывают только потери от дефолта и перехода заложенной недвижимости в собственность залогодержателя, для компенсации потерь вследствие банкротства (т.е. при мо­дификации ипотечного кредита по решению суда), а также мошенничества при выпуске ценных бумаг и особых событий (например, потерь при наступлении со­бытий, не предусмотренных стандартной страховкой домовладельца) необходима дополнительная страховка.
Страховка ипотечных обязательств функционирует аналогично страховке му­ниципальных облигаций. Как правило, она используется не как основной инстру­мент защиты, а как дополнительная форма усиления кредита.
Эмиссия обязательств СМО с внешней кредитной поддержкой подвергается кредитному риску, связанному с посторонним гарантом. Если кредитный рейтинг гаранта снизится, то может снизиться и кредитный рейтинг соответствующего обязательства СМО. Это зависит от эффективности обеспечения, лежащего в ос­нове обязательств СМО. В этом заключается основной недостаток посторонней гарантии. Таким образом, инвестор должен непременно провести кредитный ана­лиз как обеспечения (займов), так и гаранта.
Внешнее усиление кредита не изменяет структуру денежных потоков по обя­зательствам СМО. Оно влияет только на форму досрочного погашения. Если в случае дефолта инвестор понесет потери, размер которых не превышает уста­новленные пределы, то при поступлении досрочных платежей инвесторы получат основную сумму. Если же размеры потерь превысят лимиты, предусмотренные га­рантией, то величина денежного потока, получаемого инвесторами, уменьшится.
Внутреннее усиление кредита
Внутреннее усиление кредита имеет более сложную форму и может изменять денежные потоки займов даже при отсутствии дефолта. Чаще всего в качестве усиления кредитов используются резервные фонды (reserve funds) и привилеги­рованные/субординированные структуры (senior/subordinated structures).
Резервные фонды
Резервные фонды разделяются на две категории: денежные фонды (cash re­serve funds) и счета избыточного спрэда (excess spread accounts). Денежные ре­зервные фонды - это обычные денежные депозиты, создаваемые за счет выручки, поступившей в результате эмиссии ценных бумаг. В этом случае часть прибы­ли, полученной благодаря заключению сделки, депонируется в залоговом фонде (hypothecated fund), инвестирующем финансовые средства на денежном рынке. Денежные резервные фонды обычно используются в сочетании с аккредитива­ми (letters of credit) и другими видами внешнего усиления кредита. Например, обязательство СМО может иметь 10%-ную кредитную поддержку, 9% которой покрывает аккредитив, а 1% - денежный резервный фонд. Счета избыточного спрэда открываются для хранения средств, оставшихся благодаря избыточному спрэду или большому денежному потоку после выплаты чистого купона, взноса за обслуживание и всех других ежемесячных платежей. Например, предположим, что валовой средневзвешенный купон (gross weighted-average coupon - gross WAC) равен 7,75%, взносы за обслуживание - 0,25%, а чистый средневзвешенный купон (new weighted-average coupon - net WAC) - 7,25%. Это значит, что избыток равен 0,25%. Следовательно, счет избыточного спрэда будет постепенно увеличиваться и в будущем его можно будет использовать для компенсации возможных убытков.
Избыточный спрэд аналогичен гарантийному взносу, выплачиваемому корпо­рации GSE, за исключением того, что он имеет вид самострахования. Эта форма усиления кредита основана на предположении, что на первых порах дефолт по кредиту маловероятен, но в течение следующих двух-пяти лет его вероятность увеличивается. Это соответствует стандартной гипотетической кривой вероятно­сти дефолтов, построенной ассоциацией Bond Market Association.


Понравился материал? Поделитесь с друзьями!

<< Предыдущая статьяСледующая статья >>
25.2. Оценка доходности инвестиций. Продолжение. 25.4. Привилегированная/субординированная структура





Убедительная просьба при использовании любых материалов Одесской электронной бизнес-библиотеки ставить активную ссылку на наш сайт. По всем вопросам касательно сайта пожалуйста пишите на почту
      Карта сайта