Book.od.ua Книги для вашего бизнеса



Одесская библиотека бизнес литературы
полезные книги для бизнеса

23.5. Программы агентских пулов

Корпорации GSE опираются на сеть кредиторов, выдающих займы для со­здания ипотечных пулов, обеспеченных ценными бумагами MBS. Заемщики, как правило, предоставляют корпорациям GSE пакеты ипотечных займов, облада­ющих примерно одинаковыми свойствами. Если заем соответствует кредитным критериям, установленным корпорациями GSE, то они объединяются в пул и кон­вертируются в ценные бумаги MBS.
Несмотря на то что в пул входят займы с примерно одинаковыми характеристи­ками, между ними существуют различия. Например, не все заемщики могут вы­плачивать одинаковые купоны. Кроме того, в пул могут входить ипотеки с разным "возрастом". Для выявления этих различий инвесторы сначала вычисляют агре­гированные характеристики пула. Стандартная терминология, используемая при анализе типичных агентских ценных бумаг, обеспеченных пулом ипотек, пред­ставлена на ил. 23.6, содержащей информацию о конкретном пуле корпорации Freddie Mac.
Программы агентских пулов
Средневзвешенный купон (weighted-average coupon - WAC) пула корпора­ции Freddie Mac, представленного на ил. 23.6, равен 8,0%. Выручку от прода­жи ценных бумаг, обеспеченных пулом ипотек, можно охарактеризовать либо валовыми, либо чистыми показателями. Валовой средневзвешенный купон (gross weighted-average coupon - gross WAC) представляет собой средневзвешенный ку­пон по ипотекам, входящим в базовый пул, а чистый средневзвешенный купон (net weighted-average coupon - net WAC) - валовой показатель WAC за вычетом гаран­тийных взносов и стоимости обслуживания займов. Чистый средневзвешенный купон в данном пуле равен чистому купону, т.е. 7,5%. В нашем примере стоимость обслуживания равна 50 базисным пунктам, что является стандартным показателем для ценных бумаг, обеспеченных пулом ипотек корпорации Freddie Mac. Сервисер (servising) - это третья сторона, взимающая ежемесячные платежи заемщиков и выплачивающая местные налоги на недвижимость, взносы по страхованию соб­ственности, а также страховые премии по ипотекам (при необходимости). Кроме того, сервисер гарантирует своевременное поступление платежей от заемщиков.
Следует отметить, что разброс купонов внутри пулов является небольшим, а его пределы зависят от конкретной агентской программы. Показатель WAC яв­ляется важным, поскольку он не только информирует инвесторов о процентных ставках по базовым ипотекам, но и свидетельствует о чувствительности пула займов к риску досрочного погашения. Если текущий показатель WAC, характе­ризующий пул займов, лежит ниже 1,5%, т.е. 150 базисных пунктов, то можно ожидать довольно быстрого досрочного погашения ценных бумаг, обеспеченных пулом ипотек. Однако если текущие ипотечные ставки поднялись выше показате­ля WAC, характеризующего пул, то ускорения досрочного погашения ожидать не следует, поскольку отношения между показателем WAC и текущими ипотечными ставками останутся прежними.
Средневзвешенный срок погашения (weighted-average maturity - WAM) также играет важную роль, поскольку он дает инвесторам представление о количестве платежей, оставшихся до погашения основной суммы. Точнее говоря, показа­тель WAM является средним сроком погашения, взвешенным по остаткам зай­мов, входящих в пул. В нашем примере показатель WAM, характеризующий пул корпорации Freddie Mac, равен 296 месяцам. Средневзвешенный "возраст " зай­ма (weighted-average loan age - WALA) - это величина, обратная по отношению к показателю WAM, которая оценивает средний "возраст" займов, входящих в пул, взвешенный по суммам непогашенных остатков. В нашем примере показатель WALA равен 54 месяцам.
Основные характеристики займов, входящих в ипотечные пулы, обычно стан­дартизуются по агентствам и программам. Конкретные требования, предъявляе­мые к пулам по разным программам, представлены на ил. 23.7.
Ставка каждого пула, состоящего из ценных бумаг MBS, представляет собой процентную ставку, выплачиваемую инвесторам, как правило, на 25-й день после окончания периода накопления. Ставка пула обычно не превышает процентные ставки отдельных ипотек, входящих в пул. Разница между этими ставками по­крывает гарантийный взнос, выплачиваемый корпорациям GSE, а также взносы, выплачиваемые обслуживающим организациям, в обязанности которых входят сбор платежей от домовладельцев, а также другие служебные функции.
Корпорация Ginnie Mae организовала несколько программ: Ginnie Mae I, Gin-nie Mae II и Ginnie Mae Platinum. Каждая из этих программ гарантирует свое­временное поступление основных и процентных платежей, обеспеченных всеми доходами и заимствованиями правительства США.


Понравился материал? Поделитесь с друзьями!

<< Предыдущая статьяСледующая статья >>
23.4. История вторичного ипотечного рынка. Продолжение. 23.6. Программы агентских пулов. Продолжение.





Убедительная просьба при использовании любых материалов Одесской электронной бизнес-библиотеки ставить активную ссылку на наш сайт. По всем вопросам касательно сайта пожалуйста пишите на почту
      Карта сайта