Book.od.ua Книги для вашего бизнеса



Одесская библиотека бизнес литературы
полезные книги для бизнеса

23.10. Досрочное погашение и денежные потоки

Основной отличительной характеристикой ценных бумаг MBS является до­срочное погашение займов. Без него анализ ипотек не представлял бы никакого труда. С другой стороны, если бы ценные бумаги MBS были так просты, то коли­чество и диапазон инвестиционных возможностей были бы существенно умень­шены. Таким образом, досрочное погашение на рынке ценных бумаг MBS - это палка о двух концах. Оно создает инвестиционные возможности, но одновременно повышает риск.
На график и объем денежных потоков по ценным бумагам, обеспеченным пулом ипотек, сильно влияет режим досрочного погашения базовых ипотек, вхо­дящих в пул. Как правило, заемщики имеют право дополнительно погашать свои займы в любое время без каких-либо штрафов (за исключением "почти перво­классных" займов). При полном досрочном погашении заемщик выплачивает весь остаток непогашенной ссуды. При частичном погашении, которое часто называет­ся сокращением (curtailment), остаток непогашенной ссуды уменьшается, но гра­фик ежемесячных выплат остается неизменным. Частичное погашение сокращает срок действия индивидуального займа. Однако для пула займов полное погаше­ние одного или нескольких займов не оказывает такого влияния, как частичное погашение индивидуального займа. Полное погашение займов, образующих пул, сокращает остаток непогашенных ссуд, но не уменьшает средний срок погашения пула.
Характеристики досрочного погашения
Досрочное погашение - это разность между фактическим размером остат­ка непогашенной ссуды в рамках пула ценных бумаг MBS в течение любого месяца и остатком, ожидаемым при нормальном режиме погашения. Аналитики разработали несколько методов, позволяющих описать досрочное погашение зай­мов, входящих в пул. Поскольку размеры пулов ценных бумаг MBS варьируются, сравнение размеров досрочного погашения, измеренных в долларах, становится бессмысленным. На ил. 23.9 представлены три характеристики досрочного пога­шения, представляющие собой либо процентную долю, либо скорость.
Чтобы лучше ознакомиться с этими показателями, ниже будет рассмотрено несколько примеров.1 Используя информацию о размере ссуды, ее фактическом остатке и возрасте, представленную на ил. 23.10, можно вычислить скорость до­срочного погашения, измеренную с помощью показателей SMM, CPR и PSA.
Источники досрочного погашения
Возможности для досрочного погашения возникают, когда заемщик переез­жает на новое место, осуществляет рефинансирование или объявляет дефолт по ипотечному займу. Досрочное погашение, возникающее благодаря переезду на новое место жительства, характеризуется базовой скоростью досрочного погаше­ния, которая называется оборотом (turnover). Изменение места работы, свадьба, развод и появление детей непосредственно влияют на оборот жилья. Большин­ство обычных ипотек (за исключением займов, гарантированных Федеральным управлением жилищного строительства или Федеральным управлением по делам ветеранов) предусматривает оговорку, регламентирующую обязанности при про­даже залога (due-on-sale clause), которая обязывает заемщика при продаже дома полностью погасить ипотеку. Займы, гарантированные Федеральным управлени­ем жилищного строительства или Федеральным управлением по делам ветеранов, часто называются переходящими (assumable), т.е. они могут переходить к ново­му домовладельцу при условии, что он удовлетворяет минимальным кредитным критериям.
Наиболее распространенным и весьма изменчивым источником досрочного погашения ипотек является рефинансирование. Есть несколько вариантов рефи­нансирования. Например, существуют первоклассные заемщики, желающие вос­пользоваться возможностями, которые открываются при снижении процентных ставок. Кроме того, существуют заемщики, прибегающие к рефинансированию для того, чтобы занять сумму денег, превышающую стоимость закладываемой
Досрочное погашение и денежные потоки
Досрочное погашение и денежные потоки
недвижимости, при условии, что в дом вложен достаточный объем капитала. Этот тип рефинансирования называется безналичным (cash-out refinance). Заем­щики с темным кредитным прошлым также могут рефинансировать ипотеку по более выгодным ставкам за счет повышения своего кредитного рейтинга. Этот вид рефинансирования называется кредитным оздоровлением (credit curing).
С формальной точки зрения дефолты не являются досрочным погашением. Однако они имеют такие же последствия, как и досрочное погашение, поскольку основная сумма по ипотечному займу, конвертированному в агентские ценные бумаги MBS, возвращаются инвестору. Благодаря явным и неявным гарантиям, предоставленным корпорациями GSE, инвесторы оказываются защищенными от кредитного риска, связанного с отдельными заемщиками, входящими в пул. Де­фолты по агентским ценным бумагам MBS образуют очень небольшую долю суммы ежемесячного досрочного погашения, поскольку базовые ипотеки име­ют высокий кредитный рейтинг. Следовательно, при прогнозировании их можно рассматривать как разновидность досрочного погашения. В некоторых ситуаци­ях, особенно при дефолтах по неагентстким "почти первоклассным" ипотечным займам, обладающим более низким кредитным рейтингом, дефолты необходимо прогнозировать отдельно от досрочного погашения.


Понравился материал? Поделитесь с друзьями!

<< Предыдущая статьяСледующая статья >>
23.9. Просрочки платежей 23.11. Досрочное погашение и денежные потоки. Часть Вторая.





Убедительная просьба при использовании любых материалов Одесской электронной бизнес-библиотеки ставить активную ссылку на наш сайт. По всем вопросам касательно сайта пожалуйста пишите на почту
      Карта сайта