Book.od.ua Книги для вашего бизнеса



Одесская библиотека бизнес литературы
полезные книги для бизнеса

22.9. Вычисление ставок по ипотечным кредитам

Несмотря на внешнюю простоту вычисление ставок по ипотечным креди­там должно учитывать сложную взаимосвязь между уровнями ставок на вторич­ном рынке кредитов (или ценных бумаг, обеспеченных ипотеками), стоимостью обслуживания, стоимостью увеличения кредита и стоимостью оформления зай­ма. Оценка ценных бумаг, обеспеченных ипотеками (MBS) и котируемых как непосредственно, так и с помощью механизма межкупонных спрэдов, являет­ся чрезвычайно важной, поскольку рынок MBS позволяет поставщикам фондов (инвесторам) и пользователям фондов (кредиторам) взаимодействовать на обще­национальном уровне. На рынке MBS кредиторы делают займы, конвертируют их в пакеты ценных бумаг, продают их на рынке ссудного капитала, а затем исполь­зуют выручку для того, чтобы делать новые займы. Несмотря на то что некоторые кредиторы могут удерживать займы в кредитных портфелях (например, банки стремятся хранить краткосрочные продукты, такие как ипотечные кредиты с ре­гулируемой ставкой (ARM)), основная часть продуктов вкладывается в ценные бумаги и продается на рынках ссудного капитала.
Хотя обсуждение рынка MBS выходит за рамки этой главы, было бы по­учительным проанализировать процесс "секьюритизации" займов, поскольку он сильно влияет на определение ставок кредита. Для простоты наше дальнейшее изложение будет ограничено займами с фиксированной ставкой, осуществляе­мыми под эгидой корпораций GSE. Купоны по таким пулам (pass-thoughs), как правило, кратны 1/2%, т.е. 5,5%, 6% и т.д. Отметим, что проценты по обычным займам обычно кратны 1 /8%. Создание пулов для торговли на рынке MBS связа­но с концентрацией займов, обладающих одинаковыми характеристиками, в том числе займов с минимальным и максимальным отклонением от ставки купона, предлагаемой конкретным агентством и программой. Средневзвешенная средняя ставка займов, входящих в пул, называется средневзвешенным купоном (weighted average coupon - WAC). Спрэд между показателем WAC и ставкой купона пула ипотек определяют три фактора.
• Базовое обслуживание, которое определяет долю процентной ставки, требу­емую организацией, обслуживающей кредиты. Как указывалось ранее, это учреждение накапливает выплаты, поступающие от должника по заклад­ной, устанавливает размеры налоговых и страховых выплат для заемщика и возвращает платежи инвесторам. Объем базового обслуживания зависит от агентства и программы.
• Гарантийные взносы (g-fees) - это взносы, выплачиваемые агентствам в ка­честве страховки по займу. Поскольку величина этих взносов сильно за­висит от кредитного риска, она сильно колеблется в зависимости от вида займа. Как правило, чем выше риск, тем выше гарантийный взнос. В то же время заемщики, делающие крупные займы, могут договориться о снижении гарантийного взноса. Для пулов корпорации Ginnie Mae гарантийный взнос практически всегда равен шести базисным пунктам. Следует под­черкнуть, что для ценных бумаг корпораций Fannie Mae и Freddie Mac предусмотрены возможность капитализации гарантийных взносов и их вы­плата авансом.
• Оставшаяся часть ставки определяется объемом дополнительного обслужи­вания, которое может снизить процентную ставку по займу до величины желательного купона. Этот актив обычно капитализируется и находится в собственности организации, обслуживающей кредит. Несмотря на это существует вторичный рынок для обслуживания сделок либо в форме пря­мого обслуживания ипотек, либо в виде ценных бумаг, созданных за счет дополнительного обслуживания.
Схема денежных потоков, возникающих при создании типичного пула ипотек
корпораций GSE, показана на ил. 22.6. Реальный процесс определения ставки кредита связан с вычислением дискон­та, установленного для определенного диапазона ставок и для ставок, связанных как с положительными, так и с отрицательными пунктами. Отрицательные пункты можно интерпретировать как скидку заемщику в обмен на выплату более высокой ставки. В рамках этой главы предполагается, что анализируемый заем трансфор­мируется в пул ценных бумаг с фиксированной процентной ставкой, выпущенных одной из корпораций GSE. Вычисление ставки для других займов производится аналогично. На ил. 22.7 приведена гипотетическая матрица ставок и пунктов для 30-летнего займа с фиксированной процентной ставкой.
При существующих условиях, сложившихся на рынке, процесс вычисления пунктов разбивается на два этапа.
• Определение оптимального значения для каждой ставки
• Вычисление соответствующего количества пунктов для каждой ставки
Займы можно конвертировать в пулы ценных бумаг с широким диапазоном ку­понов (например, обычный заем с 7,5%-ной ставкой можно преобразовать в пул ценных бумаг корпорации Fannie Mae или Freddie Mac, ставка купонов по кото­рым колеблется от 5,0 до 7,25%). Оптимальное решение, обеспечивающее мак­симальный объем выручки, определяется организатором кредита и зависит от уровня стоимости ценных бумаг, обеспеченных пулом ипотек, стоимости обслу­живания и размера гарантийного взноса при продаже (guarantee fee buydown).4 На ил. 22.8 представлены два варианта создания пула с 6,25%-ной вексельной ставкой. Следует подчеркнуть, что рыночные условия обычно вынуждают создавать пулы с купонами, величина которых на 25-75 базисных пунктов ниже вексельной ставки. Более широкий спрэд между вексельной ставкой и купоном является экономически нецелесообразным. В нашем примере "секьюритизация" займа в 6%-ный пул является оптимальным решением, поскольку в этом случае заемщик получает наибольшую выручку.


Понравился материал? Поделитесь с друзьями!

<< Предыдущая статьяСледующая статья >>
22.8. Показатели дохода 22.10. Вычисление ставок по ипотечным кредитам. Продолжение.





Убедительная просьба при использовании любых материалов Одесской электронной бизнес-библиотеки ставить активную ссылку на наш сайт. По всем вопросам касательно сайта пожалуйста пишите на почту
      Карта сайта