Book.od.ua Книги для вашего бизнеса



Одесская библиотека бизнес литературы
полезные книги для бизнеса

22.7. Процесс андеррайтинга займа

Заполненная заявка на получение ссуды становится частью "потока" (pipeline), т.е. к ней применяется последовательность действий, которые должны быть вы­полнены до заключения договора. В своей заявке заемщик должен указать став­ку кредита или оставить ее плавающей до наступления определенного момента. С точки зрения кредитора, пока ставка не зафиксирована, нет никакого риска, связанного с ее колебаниями. Однако после фиксации ставки такие займы подвергаются такому же риску, как любые активы с фиксированной процентной ставкой. Многие кредиторы отслеживают погашение выданных займов и "плавающих" обязательств по отдельности. В этом случае "потоки" разделяются на "фиксиро­ванные" и "плавающие".
Процесс анддеррайтинга состоит из двух основных компонентов.
• Оценка способности и готовности заемщика своевременно погасить кредит
• Оценка целостности собственности и выяснение, может ли ее стоимость при продаже вследствие дефолта погасить остаток займа
При оценке кредитоспособности потенциальных заемщиков необходимо учиты­вать несколько факторов.
Кредитоспособность
Несколько фирм собирают данные о кредитных историях отдельных лиц, по­лучая их от кредитных учреждений, и применяют сложные модели для оценки платежеспособности потенциальных заемщиков. Этот процесс называется оцен­кой кредитоспособности (credit score) и представляет собой присвоение количе­ственного рейтинга кредитной истории заемщика. Существуют три разные фир­мы, оценивающие кредитоспособность заемщиков: Experian (использующая мо­дель Fair Isaac), Transunion (поддерживающая модель Emperica) и Equifax (при­меняющая модель Beacon). Несмотря на то что их оценки вычисляются разными методами, все они называются оценками FICO. Для того чтобы минимизировать влияние колебаний оценок кредитоспособности, вычисленных разными фирмами, заемщики, как правило, получают несколько рейтингов. Например, если заемщик получает сразу три рейтинга, то чаще всего используется их среднее значение, а в другом случае в качестве основной используется меньшая из двух оценок.
Оценки кредитоспособности позволяют описать кредитную историю потен­циального заемщика. Главное правило заключается в следующем: если рейтинг кредитоспособности заемщика равен 660 или выше, то кредит считается "пер­воклассным". Заемщики, рейтинг которых ниже этого уровня, могут получить кредит либо в рамках правительственных программ (в основном, Федерального управления жилищного строительства) или по программам финансирования "низ­кокачественных" займов, которые предусматривают либо более высокие рейтинги, либо дополнительные взносы, либо и то, и другое.
Отношение размера кредита к стоимости предмета залога
Отношение размера кредита к стоимости предмета залога (loan-to-value - LTV) - это индикатор кредитного рычага, или левереджа (leverage) заемщика в момент заполнения заявки на получение ссуды. Этот показатель сравнивает размер заявленного кредита с рыночной стоимостью залога. По определению по­казатель LTV является функцией, зависящей от первого взноса, выплачиваемого в момент оформления кредита. При рефинансировании он зависит от размера но­вого кредита и рыночной стоимости залога.2 Этот показатель играет важную роль по нескольким причинам. Во-первых, он является индикатором объема, который может покрыть остаток непогашенной ссуды в момент дефолта, особенно если стоимость недвижимости падает. Кроме того, показатель LTV влияет на ожида­емую платежеспособность заемщика, поскольку чем выше отношение размера кредита к стоимости предмета залога, тем выше вероятность дефолта. Заемщики, желающие взять кредит при показателе LTV, превышающем 80%, как правило, обязаны застраховать долю кредита, остающуюся после вычета 80%. Например, если заемщик подает заявку на получение ссуды в размере 100 тыс. долл., он дол­жен оформить так называемое страхование ипотечной задолженности (mortgage insurance) на 10 тыс. долл. Страховка ипотечной задолженности - это ежемесяч­ная премия, которая добавляется к выплатам по займу. Она может быть аннули­рована, если стоимость дома заемщика вырастет настолько, что показатель LTV опустится ниже 80%.
Другой показатель, который андеррайтеры используют при оценке креди­тоспособности заемщика, - комбинированный показатель LTV (CLTV - com­bined LTV), учитывающий наличие вторичных займов. Если стоимость дома равна 100 тыс. долл., причем по первому кредиту заемщик должен выплатить 80 тыс. долл., а по второму - 10 тыс. долл., то показатель LTV равен 80%, а ком­бинированный - 90%. На практике оба займа интерпретируются как один кредит, оформленный одновременно в рамках так называемой дополнительной сделки (piggyback transaction). В этом случае заемщик не обязан оформлять страхование ипотечной задолженности по первому займу. При андеррайтинге займа показатель CLTV является более информативным, чем показатель LTV, а значит, он лучше оценивает платежеспособность заемщика.


Понравился материал? Поделитесь с друзьями!

<< Предыдущая статьяСледующая статья >>
22.6. Отрасль ипотечных кредитов 22.8. Показатели дохода





Убедительная просьба при использовании любых материалов Одесской электронной бизнес-библиотеки ставить активную ссылку на наш сайт. По всем вопросам касательно сайта пожалуйста пишите на почту
      Карта сайта