Book.od.ua Книги для вашего бизнеса



Одесская библиотека бизнес литературы
полезные книги для бизнеса

22.6. Отрасль ипотечных кредитов

На ипотечном рынке существует множество разнообразных финансовых орга­низаций, прямо или косвенно связанных с выдачей ипотечных кредитов. Для их классификации используется большое количество разных схем.
Прямые кредиторы и кредитные брокеры
Как следует из названия, прямой кредитор (direct lender) непосредственно оформляет и финансирует заем. И наоборот, ипотечный брокер (mortgage bro­ker) представляет интересы клиентов и в процессе оформления займов работает с большим количеством кредиторов. Этот процесс включает в себя заявку на по­лучение ссуды и (в некоторых случаях) ее обработку с помощью автоматической андеррайтинговой системы, используемой в корпорации GSE. Однако брокер не делает заем, а, скорее, выступает в роли агента, связывающего заемщика с кре­дитором. Многие крупные заемщики различают операции, относящиеся к работе с брокерами (они образуют оптовый канал (wholesale channel)), и операции, преду­сматривающие непосредственные контакты с заемщиками (розничный канал (retail channel)). Такая классификация необходима, в частности, из-за того, что разные каналы имеют разные структуры расходов и разные стоимости займов.
Депозитарные и недепозитарные институты
Депозитарные институты (к которым относятся банки, ссудо-сберегательные ассоциации и кредитные союзы) накапливают депозиты, поступающие как по оптовым, так и по розничным каналам, а затем используют их для финансиро­вания своей кредитной деятельности. Поскольку депозитарии имеют портфели, содержащие как займы, так и ценные бумаги, у них есть возможность либо хра­нить долговые обязательства на балансовом счету, либо продавать займы, обес­печенные ценными бумагами на рынках ссудного капитала в виде ценных бумаг, обеспеченных ипотеками (mortgage-backed securities - MBS). (Кроме того, среди депозитариев существует рынок ипотечных портфелей, не содержащих ценные бумаги, поскольку держать займы на балансовом счету удобнее, чем в ценных бумагах.) Заемщики, не являющиеся депозитариями (в основном, так называемые ипотечные банки (mortgage banker)), не формируют портфели займов. Практиче­ски все их кредиты продаются инвесторам на рынках ссудного капитала. Депози­тарии, имеющие возможность хранить ипотеки или ценные бумаги, обеспеченные ипотеками, в портфелях, иногда придерживаются более агрессивной стратегии ценообразования, особенно если они стремятся сконцентрировать эти долговые обязательства в своих кредитных или инвестиционных портфелях (чаще всего к таким ценным бумагам относятся краткосрочные активы, например займы с ре­гулируемой процентной ставкой). В противоположность этому ипотечные банки вынуждены оценивать практически все свои продукты по ценам рынка ссудно­го капитала. Это значит, что им трудно конкурировать с агрессивной политикой других банков.
Инициаторы кредитов и сервисеры
Инициаторы кредитов (loan originators) оформляют и финансируют займы. Однако после заключения соглашения о займе для сбора и учета основных и про­центных платежей, уплаты налогов на недвижимость и воздействия на злостных неплательщиков необходимо иметь специальную инфраструктуру. Учреждения, осуществляющие эти функции, называются сервисерами (servicers). Для решения поставленных перед ними задач эти организации взимают взносы, которые, как правило, являются частью ежемесячных процентных выплат. Многие организато­ры кредитов берут на себя функции сервисеров, выполняя сбор данных и денег. В результате крупные сервисеры извлекают выгоду за счет экономии средств. За последние десять лет это привело к значительной консолидации предприя­тий в области ипотечного кредитования. В конце 2003 года 10 кредитных служб занимали 48% рынка по сравнению с 16% в 1993 году.
Сервисера можно рассматривать с разных сторон. Необходимые, или базовые, функции (base servicing), определяются рынком, агентствами или особенностя­ми ценных бумаг (в случае неагентских ценных бумаг или займов). Например, корпорации GSE взимают за базовое обслуживание кредитов с фиксированной процентной ставкой 25 базовых пунктов, а корпорация Ginnie Mae - от 19 до 44 базисных пунктов (в зависимости от типа ценных бумаг). Владение сервисе-ром приносит дополнительные преимущества, в том числе прибыль по страховке и условное депонирование налогов, а также прибыли от перекрестной продажи ценных бумаг с помощью базы данных о заемщиках. Дополнительное обслужи­вание (excess servicing) - это любые функции, которые осуществляют сервисеры, помимо основных обязанностей. Они сводятся к простому взиманию процентных платежей, что позволяет трансформировать займы в ценные бумаги с "погашен­ными" купонами ("even" coupons). Дополнительные функции не требуют от сер-висера никаких действий, но и не приносят никаких выгод. Они представляют собой побочный продукт процесса "секьюритизации" (securitization process).


Понравился материал? Поделитесь с друзьями!

<< Предыдущая статьяСледующая статья >>
22.5. Документация 22.7. Процесс андеррайтинга займа





Убедительная просьба при использовании любых материалов Одесской электронной бизнес-библиотеки ставить активную ссылку на наш сайт. По всем вопросам касательно сайта пожалуйста пишите на почту
      Карта сайта