Book.od.ua Книги для вашего бизнеса



Одесская библиотека бизнес литературы
полезные книги для бизнеса

22.5. Документация

Ипотечное кредитование традиционно уделяет основное внимание кредито­способности заемщика. Для того чтобы доказать свою надежность, заемщик дол­жен предоставить подробную документацию о своем доходе и активах. Однако благодаря техническому прогрессу в области оценки рисков, которым подвергают­ся ипотечные займы, на рынке появился широкий выбор продуктов, не умещаю­щихся в рамках традиционной парадигмы. Например, одними из наиболее быстро растущих секторов ипотечного рынка являются так называемые сектора "низкока­чественных" (subprime) и А-альтернативных (Alt-A) кредитов. Термин "низкока­чественный кредит" относится к ненадежным заемщикам, чей кредитный рейтинг снизился вследствие таких событий, как увольнение и болезнь. В то же время эти заемщики имеют достаточно большой капитал, вложенный в их дома, чтобы сни­зить риск, которому подвергается кредитор. Это позволяет кредитору придавать меньшее значение кредитной истории заемщика. А-альтернативными займами (A-alternative loans) называются ссуды, предоставленные заемщикам, имеющим высокий кредитный рейтинг, но переменный доход, который сложно документи­ровать. К заемщикам этой категории относятся также покупатели летних домов (second homes) или инвестиционной собственности (investment properties).
По мере уточнения процедуры предоставления займов эти категории ипотеч­ных кредитов играют все более важную роль на ипотечном рынке. Способность ипотечных банков создавать такие продукты усиливается благодаря благосклон­ному отношению инвесторов к финансовым структурам, обеспеченным такими займами. Низкокачественные займы обычно обеспечиваются кратко- и средне­срочными ценными бумагами, пользующимися спросом среди банков и депози­тариев. Ипотечные ценные бумаги, обеспеченные А-альтернативными займами, привлекательны для инвесторов, поскольку они являются малочувствительными к риску досрочного погашения.
Механизм ипотечных займов
За исключением займов с устойчивым процентом ипотечные займы создаются из инструментов, допускающих немедленное и полное погашение, в которых ос­новная сумма выплачивается до истечения срока кредита. Как указывалось ранее, займы с фиксированной процентной ставкой обычно предусматривают ежеме­сячные выплаты, остающиеся неизменными на протяжении всего срока действия и зависящие от суммы, срока и процентной ставки кредита. Размер ежемесячных выплат вычисляется по следующей формуле.
Документация
(Обратите внимание на то, что процентная ставка, используемая в формуле, пред­ставляет собой ежемесячную ставку, вычисляемую путем деления ставки кредита на 12.) Используя эту формулу, кредитор может распределить выплаты между основной суммой и процентным доходом в зависимости от времени и с учетом величины капитала, вложенного в недвижимость. Например, на ил. 22.3 показано распределение основных и процентных платежей по 30-летнему займу на сумму 100 тыс. долл. при ставке 5,5% (часто называемой вексельной ставкой (note rate)) в течение первых 60 месяцев.
На иллюстрации показано, что в первые месяцы большая часть выплат идет на погашение основной суммы. Поскольку процентные выплаты пропорционально убывают, объем выплаченных процентов со временем уменьшается. Поскольку в данном примере объем суммарных выплат фиксирован, доля выплат, направлен­ных на погашение процентов по кредиту, возрастает. Отсюда следует, что остаток непогашенной ссуды в 60-м месяце составит 92460 долл., а из 34 067 долл., вы­плаченных заемщиком к этому моменту, только 7 539 долл. относятся к основной сумме. Однако со временем доля выплат, направляемая на погашение основной суммы, возрастает. Точкой пересечения в этом примере (т.е. точкой, в которой процентные и основные выплаты одинаковы) является 210-й месяц. Графики ос­новных и процентных выплат представлены на ил. 22.4.
Займы с более короткими графиками погашения (например, 15-летние) поз­воляют накапливать капиталы, вложенные в дом, намного быстрее. На ил. 22.5 показаны графики остатков непогашенной ссуды на сумму 100 тыс. долл. при став­ке 5,5% при разных сроках погашения (30, 20 и 15 лет). Следует отметить, что 50% 30-летней ссуды будут выплачены через 246 месяцев, а для 20- и 15-летних ссуд эта точка будет достигнута через 151 и 107 месяцев соответственно. Если заем допускает большой единовременный платеж в погашение, то ежемесячные выплаты вычисляются так, чтобы погасить остаток ссуды в течение 360 месяцев. Единовременные выплаты могут произойти на 60-й месяц (при пятилетнем сроке) или 84-й месяц (при семилетнем сроке). Их размер равен остатку непогашенной ссуды в установленный момент единовременной выплаты.
Для ипотечного займа с регулируемой процентной ставкой первичная ставка вычисляется с учетом полного 360-месячного срока. В первый момент пересмот­ра ставки и после каждого последующего ее изменения заем "пересчитывается" ("recast"), а график ежемесячных выплат вычисляется заново по новой ставке
Документация
Документация
на весь оставшийся срок действия займа. Например, выплаты по трехлетнему гибридному ипотечному займу с 4,5%-ной ставкой сначала рассчитывается как кредит с 4,5%-ной ставкой на 360-месячный срок. Если через три года ставка устанавливается на уровне 5,5%, то ежемесячные выплаты пересчитываются по новой ставке на 324-месячный срок. На следующий год выплаты пересчитывают-ся снова на основе превалирующей ставки (в зависимости от величины индекса, являющегося ориентиром для займа) на 312-месячный срок.
Вообще говоря, ипотечные займы могут быть погашены заемщиком досрочно. В этом случае кредитор получает основную сумму по номинальной стоимости. Досрочные выплаты осуществляются при "рефинансировании" займа (т.е. при ка­питализации выплат путем оформления нового займа с более низкой ставкой), при продаже недвижимости либо при частичном досрочном погашении займа.
Документация
Некоторые займы предусматривают штраф за рефинансирование. В таких слу­чаях заемщик в течение любого года не может погасить больше 20% остатка непогашенной ссуды. Однако при любых досрочных выплатах размер штрафа выражается через процентный доход, который мог быть получен за текущий пе­риод (например, шестимесячный процентный доход). Досрочные выплаты (осо­бенно направленные на рефинансирование) наносят ущерб держателю ипотеки, поскольку приводят к оттоку активов и вынуждают его инвестировать выручку под более низкие проценты. Последствия досрочных выплат обсуждаются ниже.


Понравился материал? Поделитесь с друзьями!

<< Предыдущая статьяСледующая статья >>
22.4. Остаток непогашенной ссуды 22.6. Отрасль ипотечных кредитов





Убедительная просьба при использовании любых материалов Одесской электронной бизнес-библиотеки ставить активную ссылку на наш сайт. По всем вопросам касательно сайта пожалуйста пишите на почту
      Карта сайта