Book.od.ua Книги для вашего бизнеса



Одесская библиотека бизнес литературы
полезные книги для бизнеса

22.2. Срок первичного займа

Большинство ипотек оформляется на 30-летний срок и погашается ежемесяч­но. Иногда погашение осуществляется раз в две недели. В этом случае заемщик вносит плату не ежемесячно, а каждые две недели, т.е. 26 раз в год. Для досроч­ного погашения займа предусматриваются две дополнительные выплаты в год (которые интерпретируются как погашение основной суммы). Таким образом, при двухнедельных выплатах заем можно погасить за 22 года. Кроме того, среди заемщиков, стремящихся поскорее вступить в права собственности на жилой дом, в последнее время все более популярными становятся 10-, 15- и 20-летние займы. Величина выплат по этим займам обратно пропорциональна их продолжитель­ности, причем наиболее распространенным является 15-летний заем. Некоторые займы допускают большой единовременный платеж в погашение долга (balloon payment), или погашение "воздушного шара". Эти займы оформляются на 30 лет, однако в заранее установленный момент времени (balloon date), как правило, че­рез пять или семь лет после оформления, заемщик обязан полностью погасить остаток долга.
Процентные ставки (фиксированные и регулируемые)
Как указано в самом названии, ипотеки с фиксированной процентной ставкой (fixed-rate mortgages) выдаются под ставку, которая устанавливается при оформ­лении займа и остается неизменной до его погашения (точнее говоря, ставка "блокируется"). График погашения ипотеки зависит от его величины, процент­ной ставки и срока погашения. Несмотря на то что размер ежемесячной выплаты является постоянным, распределение выплат между процентным доходом и ос­новной суммой со временем изменяется. Считается, что на протяжении первых лет действия ипотеки с одинаковыми платежами большая доля выплаты идет на погашение процентного дохода кредитора, а на протяжении последних лет - на погашение основной суммы.
Ипотеки с регулируемыми процентными ставками (adjustable-rate mortgage - ARM), как следует из названия, - это займы с процентными ставками, которые изменяются на протяжении срока его погашения. Величина ставки зависит от из­менения ставки-ориентира (индекса) и спрэда над индексом (маржи), установлен­ного в соглашении о займе. В качестве ставок-ориентиров обычно используются разнообразные индексы, такие как однолетние ставки казначейских облигаций с постоянным сроком погашения (Constant Maturity Treasury - CMT), ставка про­давца на лондонском межбанковском рынке депозитов (London Interbank Offered Rate - LIBOR) или менее популярная стоимость фондов 11-го округа (11th Dis­trict Cost of Funds - COFI). Как правило, регулируемая ставка пересматривается (reset) ежегодно, но существуют инструменты, предусматривающие пересмотр ставки ежемесячно или раз в полгода. С учетом острой конкуренции начальная ставка часто несколько ниже, чем так называемая полностью индексированная ставка. В этом случае начальная ставка называется наживкой (teaser rate). В лю­бом случае регулируемая ставка ограничивается нижним и верхним пределами. Со структурной точки зрения верхняя граница защищает клиента от платежно­го шока, который может возникнуть вследствие повышения процентной ставки, а нижняя граница защищает интересы кредитора, предотвращая падение ставки ниже установленного уровня. Подавляющее количество займов с регулируемой процентной ставкой имеет 30-летний срок погашения.
В последнее время получают все большую популярность ипотеки с регулиру­емой ставкой и периодами фиксации, или гибридные займы. Такие займы преду­сматривают фиксацию процентной ставки на более продолжительные периоды (3, 5, 7 и 10 лет). В конце установленного периода заем пересматривается и становит­ся очень похожим на обычную ипотеку. Гибридные ипотеки привлекают заемщи­ков, желающих получить кредиты с низкими начальными выплатами (поскольку ставки по ипотекам ARM обычно не превышают ставок 30-летних займов с фик­сированной ставкой) и более прогнозируемыми изменениями процентных ставок, чем изменения ставок по займам ARM без периодов с фиксированной ставкой. Недавно появился вариант гибридной ипотеки с устойчивым процентом (interest-only hybrid ARM), предусматривающий выплату только процентного дохода до момента пересмотра ставки. Несмотря на то что опцион с устойчивой ставкой возможен и в рамках ипотек с фиксированной ставкой, в настоящее время в этом секторе ценных бумаг доминирующими являются гибридные ипотеки. Посколь­ку такие ипотеки предусматривают меньшие ежемесячные выплаты, должники обычно используют гибридные ипотеки с устойчивым процентом в качестве фи­нансового инструмента либо для сокращения ежемесячных платежей по ипотеке, либо для приобретения более дорогостоящей собственности.


Понравился материал? Поделитесь с друзьями!

<< Предыдущая статьяСледующая статья >>
22.1. Обзор ипотечного рынка 22.3. Кредитные гарантии





Убедительная просьба при использовании любых материалов Одесской электронной бизнес-библиотеки ставить активную ссылку на наш сайт. По всем вопросам касательно сайта пожалуйста пишите на почту
      Карта сайта