22.14. Серьезность последствий

Поскольку кредитор имеет право удержания имущества заемщика за долги, большую часть кредита можно погасить за счет лишения права выкупа закладной (foreclosure process). Показателем серьезности последствий измеряется номиналь­ная стоимость потерь после завершения процедуры лишения права выкупа по закладной. В зависимости от типа кредита показатель потерь может колебаться от 20 до 40%. К тому же он сильно зависит от показателя LTV (поскольку высокий показатель LTV оставляет меньше возможностей для снижения стоимости недви­жимости вследствие дефолта). Однако в случае дефолта займы с относительно низкими показателями LTV также могут принести убытки. Это объясняется дву­мя причинами.
• Оцениваемая стоимость недвижимости может быть завышенной по отно­шению к ее реальной рыночной стоимости
• Существуют расходы и упущенные возможности, связанные с процедурой лишения права выкупа закладной
В свете этих обстоятельств процесс оценки эффективности пула связан, в первую очередь, с анализом вероятных просрочек, дефолтов и серьезности потерь на ос­нове характеристик кредита. Затем можно вычислить доходность займа с учетом вероятных потерь. Следует подчеркнуть, что инвесторы, действующие в неко­торых сегментах ипотечного рынка, не проводят детальный кредитный анализ. Например, покупатели агентских пулов, как правило, полагаются на гарантии агентств. Кредитный анализ проводят, в основном, покупатели оптовых ипотек, а также инвесторы, заключающие частные сделки (особенно покупатели так на­зываемых субординированных облигаций или инвесторы, заключающие сделки по усилению кредита).
Резюме
Основные ипотечные инструменты продолжают развиваться и совершенство­ваться во многих направлениях. Несмотря на то что основным показателем на ипотечном рынке остается лимит по стандартным займам (conforming loan limit), установленный корпорациями GSE, определение понятия "нестандартный займ" постоянно уточняется. Вздорожание недвижимости привело к появлению круп­ных и сверхкрупных ссуд. В то же время по мере повышения агентских лимитов на стандартные займы разница между обычными и крупными займами продолжа­ет стираться, причем крупные займы концентрируются в секторе дорогостоящей недвижимости. Для удовлетворения спроса на ипотечные кредиты со стороны домовладельцев, имеющих переменный доход и испытывающих трудности при заполнении документов, были изобретены А-альтернативные займы, которые про­должают расширять свой сектор ипотечного рынка. Параллельно с альтернатив­ными займами продолжается дифференциация стандартных кредитов, приведшая к появлению новой категории займов с ухудшенными характеристиками - так называемых "низкокачественных" кредитов. Рост этих секторов рынка потребо­вал усовершенствования методов ценообразования. В то время как стандартный механизм ценообразования по-прежнему опирается на анализ цен на вторичном рынке, в особенности в секторе активов, вложенных в ценные бумаги, реальные способы оценивания, как правило, основаны на использовании характеристик кре­дитов. По мере распространения парадигмы займов на новые рынки эта тенденция в дальнейшем будет усиливаться.

Убедительная просьба при использовании любых материалов Одесской электронной бизнес-библиотеки ставить активную ссылку на наш сайт. По всем вопросам касательно сайта пожалуйста пишите на почту
      Карта сайта