22.11. Риск, связанный с компонентами ипотек

Держатели финансовых инструментов с фиксированной процентной ставкой подвергаются риску, связанному с колебаниями рыночных процентных ставок (interest-rate risk). Однако ипотеки и ценные бумаги, обеспеченные ипотеками, подвергаются дополнительному риску, присущему только этим продуктам и тре­бующему отдельного анализа. (В дальнейшем ипотеки и ценные бумаги, обеспе­ченные ипотеками, для ясности называются пулами (pools).)
Риск досрочного погашения
В предыдущем разделе отмечалось, что должники обычно имеют возмож­ность погасить ссуду досрочно. Для держателей ипотечных активов возможность досрочного погашения создает уникальную разновидность риска. Если должник рефинансирует заем, чтобы капитализировать падение рыночных ставок, инвестор теряет высокодоходный актив, который можно заменить лишь активом с меньшей доходностью. Риск досрочного погашения напоминает риск досрочного выкупа корпоративных и муниципальных облигаций. Он точно так влияет на доходы и создает неопределенность относительно графика денежных потоков инвестора. Кроме того, изменения скорости погашения из-за колебаний процентных ставок создают вариации денежных потоков по ипотечным пулам, сильно влияя на их относительную доходность.
Для оценки риска досрочного погашения для сектора ипотечных кредитов необходимы особые средства измерения и анализа. Досрочное погашение может произойти в следующих ситуациях.
• Продажа собственности
• Разрушение собственности в результате пожара или другой катастрофы
• Дефолт заемщика (чистые убытки)
• Сокращение непогашенного остатка (т.е. частичное погашение)
• Рефинансирование
Досрочное погашение, вызванное причинами, не связанными с рефинанси­рованием, называется оборотом (turnover). Ставка оборота, как правило, являет­ся постоянной. Однако на нее влияет состояние рынка недвижимости, особенно уровень цен на жилые дома и объем их перепродажи. Однако рефинансирование обычно связано с возможностью получить новый заем по более низкой ставке. В этом смысле рефинансирование очень сильно зависит от уровня процентных и ипотечных ставок. Кроме того, интенсивность рефинансирования может сильно изменяться даже при относительно небольших изменениях процентных ставок. Парадигма ипотеки чрезвычайно проста. Ипотечные кредиты с низкими процент­ными ставками ("проигрышные" (out-of-the-money), если использовать термино­логию рынка опционов) обычно оплачиваются медленно и предсказуемо. В то же время ипотечные кредиты с высокими вексельными ставками ("выигрышные" (in-the-money)) при падении процентных ставок могут иметь всплески досрочных выплат и характеризуются высокой волатильностью скорости погашения (prepay­ment rate).
Измерение скорости досрочного погашения производится просто. Для этого используется ежемесячная вероятность банкротства (single monthly mortality - SMM), характеризующий объем досрочных выплат в рамках портфеля ипотек в процентах от величины остатка непогашенной ссуды в начале заданного ме­сяца. (Следует подчеркнуть, что показатель SMM не включает в себя величину регулярного погашения основной ссуды.) Условная скорость досрочного пога­шения (conditional prepayment rate - CPR) представляет собой показатель SMM в годовом исчислении и определяется по следующей формуле.
CPR = 1 - (1 - SMM)12.
Кроме показателя CPR для оценки скорости досрочного погашения используются и другие величины. Например, логика подсказывает, что на протяжении срока действия ссуды скорость ее досрочного погашения не может быть постоянной. Сразу после получения кредита заемщик вряд ли бросится погашать ипотеку. Однако со временем его способность погасить ссуду возрастает. Следовательно, показатель CPR со временем возрастает на постоянную и предсказуемую вели­чину. Чаще всего в качестве модели, описывающей досрочное погашение займа, используется так называемая модель PSA, созданная ассоциацией Public Securities Assiciation (PSA), которая в настоящее время переименована в ассоциацию Bond Market Association. Базовая модель PSA (которую часто называют 100%-ной моде­лью PSA) предполагает, что досрочные выплаты начинаются со скоростью 0,2% в течение первого месяца и возрастают на 0,2% в месяц, пока не достигнут пока­зателя CPR, равного 6,0%, к 30-му месяцу. С этого момента и до конца действия займа показатель CPR остается неизменным. Используя аналогичные предполо­жения, 200%-ная модель PSA предполагает, что скорость досрочных выплат вдвое превышает соответствующий показатель в 100%-ной модели PSA (т.е. скорость досрочных выплат в течение первого месяца равна 0,4% и к 30-му месяцу дости­гает 12%). Графическое представление моделей PSA представлено на ил. 22.10.

Убедительная просьба при использовании любых материалов Одесской электронной бизнес-библиотеки ставить активную ссылку на наш сайт. По всем вопросам касательно сайта пожалуйста пишите на почту
      Карта сайта