Book.od.ua Книги для вашего бизнеса



Одесская библиотека бизнес литературы
полезные книги для бизнеса

22.10. Вычисление ставок по ипотечным кредитам. Продолжение.

Определив оптимальное значение для каждого диапазона вексельной ставки, можно вычислить соответствующее количество базисных пунктов. Как и при вы­числении оптимального значения вексельной ставки, количество базисных пунк­тов зависит от рыночных цен бумаг, обеспеченных пулом ипотек, доминирую­щей стоимости обслуживания и величины гарантийных взносов при продаже. На ил. 22.9 продемонстрирован процесс гипотетического вычисления количества пунктов для займов с 6,25- и 6,625%-ной вексельными ставками. Предполагается, что оптимальным решением для обеих ставок является частичная "секьюрити-зация" с помощью пула при 6,0%-ной ставке купона. Вычисленное количество пунктов равно разности между чистой стоимостью займа после оценки всех ком­понентов и его номинальной стоимостью. Хотя в примере это не показано явно, пункты обычно округляются до ближайшей 1 /8. На практике пункты вычисляют­ся одновременно для разных уровней ставки и последовательно подставляются в соответствующую матрицу ставок/пунктов. Существует еще несколько моментов, которые необходимо подчеркнуть в свя­зи с ил. 22.9.
• Как указывалось выше, в примере предполагалось, что анализируемый за­ем можно конвертировать только в ценные бумаги одной из корпораций GSE. Если же заем не допускает такую "секьюритизацию" (либо другие варианты являются более эффективными), то величину гарантийного взно­са в вычислениях следует заменить стоимостью альтернативного усиления кредита, необходимого для "секьюритизации" займа.
• В стоимость займа включается целевой размер прибыли. Этот показатель зависит от рыночных условий и конкурентных цен, установившихся в от­расли.
Теперь полезно вспомнить концепцию оценки займа с учетом риска. Как ука­зывалось выше, эта оценка зависит от определенных характеристик займа и его повышенной рискованности. К числу этих характеристик относятся кредитный рейтинг заемщика, полнота документации, размер ссуды, показатель LTV, а также различные комбинации этих факторов. Парадигма оценки займа с учетом риска предполагает, например, что заем с упрощенными требованиями к документации является значительно более рискованным, если заемщик к тому же обладает низ­кой кредитоспособностью. Кроме того, рискованность займа с высоким показате­лем LTV существенно увеличивается, если размер ссуды значительно превышает уровень ликвидности заложенной недвижимости.
Оценка риска, связанного с отдельными характеристиками займа, производит­ся двумя способами. Первый метод основан на разработке многовариантных кре­дитных программ, отражающих разные характеристики займов, с последующей оценкой займов при разных величинах гарантийных взносов или разных величи­нах стоимости усиления кредита. Этот способ отражает внедрение в практику кре­дитных программ, учитывающих кредитные истории, требования к документам, размеры займов и показатели LTV. Оценку займов в таких программах не всегда легко понять. Например, некоторые программы с сокращенной документацией, на первый взгляд, должны предусматривать более высокую ставку кредита. Однако, поскольку кредитоспособность заемщиков, участвующих в этих программах, как правило, весьма высока, размер гарантийного взноса, требуемого корпорациями GSE, снижается по сравнению со стандартными программами и ставка кредита также устанавливается на более низком уровне.
Однако существует много ситуаций, в которых разработка разных кредитных программ является неэффективной. В таких случаях атрибуты займов оценивают­ся с помощью "добавок", т.е. пунктов, которые добавляются к размеру дисконта, вычисленного по вышеописанной методике. Добавка (add-ons) - это взнос, учиты­вающий возрастающую стоимость усиления кредита. Аналогично дисконту такие взносы котируются в процентах от номинальной стоимости займа. Например, для стандартного 30-летнего займа с фиксированной вексельной ставкой 5,875% добавка может составить 1 /2 пункта. Однако заемщики ищут кредиты, не тре­бующие подтверждения уровня доходов или наличия активов. У таких займов показатель LTV выше, чем в предлагаемых программах. Если добавка равна то вексельная ставка составляет 5,875% с двумя пунктами.
Однако нежелание многих заемщиков выплачивать большие суммы в момент заключения соглашения о кредите приводит к необходимости пересмотра ставок при фиксированном количестве пунктов и превалирующем отношении "ставка/ пункты" в текущий момент времени. Предположим, что в предыдущем примере заемщик желает выплачивать лишь 1 /2 добавочного пункта. С учетом данных, приведенных на ил. 22.7, можно утверждать, что заем с 1/2 добавочного пункта соответствует 5,875%-ной вексельной ставке, а заем "минус один пункт" имеет ставку 6,375%. Следовательно, заемщик в нашем примере может получить ссуду со ставкой 6,375% и 1/2 добавочного пункта. Эта методология частично объясня­ет, почему займы с "альтернативными" характеристиками имеют более высокие процентные ставки, чем обычно.


Понравился материал? Поделитесь с друзьями!

<< Предыдущая статьяСледующая статья >>
22.9. Вычисление ставок по ипотечным кредитам 22.11. Риск, связанный с компонентами ипотек





Убедительная просьба при использовании любых материалов Одесской электронной бизнес-библиотеки ставить активную ссылку на наш сайт. По всем вопросам касательно сайта пожалуйста пишите на почту
      Карта сайта