Book.od.ua Книги для вашего бизнеса



Одесская библиотека бизнес литературы
полезные книги для бизнеса

22.1. Обзор ипотечного рынка

В полном соответствии с американской мечтой о собственном доме ипотечный рынок в США за последние десять лет стал одним из крупнейших. В четвертом квартале 2003 года совокупная номинальная величина непогашенных долговых обязательств, обеспеченных закладными на жилые дома, в которых проживали от одной до четырех семей, составляла около 7,3 трлн. долл., причем примерно 4,2 трлн. долл. этого долга были вложены в различные ценные бумаги. Для срав­нения отметим, что в то же самое время объем непогашенных казначейских нот и облигаций Министерства финансов США составлял 3,7 трлн. долл. По разным причинам, к числу которых относятся изобретение новых продуктов, технологи­ческие усовершенствования, а также демографические и культурные изменения, состав первичного ипотечного рынка продолжает весьма динамично изменяться. Парадигма ипотечного кредита продолжает уточняться, а заемщикам предлагает­ся все более широкий выбор продуктов, разработанных с учетом потребностей и предпочтений клиентов. Это развитие сопровождается возрастающей сложно­стью методов оценивания рисков, присущих ипотечным займам. В настоящей главе описаны разнообразные продукты, появившиеся на ипотечном рынке, и их дальнейшая эволюция, проанализирован процесс определения кредитного рейтинга ипотечных займов, а также рассмотрены риски, связанные с ипотечными инструментами.
Основные понятия и термины
Вообще говоря, ипотека (mortgage) - это заем, обеспеченный недвижимо­стью, которая в случае дефолта может перейти в собственность кредитора. В рам­ках этой главы под ипотекой мы будем подразумевать заем под залог жилого дома, в котором проживают от одной до четырех семей. Такие займы, как прави­ло, представляют собой "полностью амортизированные" ипотеки с одинаковыми платежами (level-pay "fully amortizing" mortgages). Это значит, что ежемесячные процентные и основные выплаты на протяжении всего срока погашения должны оставаться одинаковыми. Однако существует большое количество важных харак­теристик, необходимых для понимания этих инструментов и лежащих в основе их дифференциации.
Право удержания имущества за долги
Право удержания имущества за долги (lien) определяет привилегированное по­ложение кредитора во время принудительной ликвидации собственности при де­фолте со стороны заемщика. Подавляющее большинство ипотечных займов преду­сматривает преимущественное право на удержание имущества за долги (first-lien status). Это значит, что при изъятии недвижимости за неплатежи кредитор имеет первоочередное право на выручку, полученную в результате ликвидации собствен­ности. Заемщики часто делают вторичные ипотечные займы (second-lien loan), занижающие стоимость дома. Это позволяет экономить расходы по медицинским страховкам или образовательным кредитам, а также выплаты при покупке бо­лее дорогого дома. Кроме того, вторичные ипотечные займы часто оформляются одновременно с первичными, чтобы процентное отношение суммы займа к оце­ненной стоимости заложенного под этот заем имущества (loan-to-value - LTV) не превышало определенного уровня. Это позволяет должнику избежать страхо­вания ипотеки, которое является необходимым, если отношение LTV превышает 80% и повышает размеры ежемесячных платежей.


Понравился материал? Поделитесь с друзьями!

<< Предыдущая статьяСледующая статья >>
21.10. Перспективы активов с устойчивой стоимостью 22.2. Срок первичного займа





Убедительная просьба при использовании любых материалов Одесской электронной бизнес-библиотеки ставить активную ссылку на наш сайт. По всем вопросам касательно сайта пожалуйста пишите на почту
      Карта сайта