Book.od.ua Книги для вашего бизнеса



Одесская библиотека бизнес литературы
полезные книги для бизнеса

11.2. Жестокий начальник.Часть Вторая.

Финансовые учреждения, предоставляющие домовладельцам ипотечный кредит, самостоятельно определяют размер их будущих ежемесячных выплат. Периодически банки начинают реализовывать приобретенные ими закладные GNMA, FNMA и FHLMC, т.е. правительственным агентствам, которые выступают в роли финансо­вых посредников и объединяют огромное количество похожих, однако не идентич­ных ипотечных кредитов в более стандартизированные ценные бумаги. Занимаясь поиском инвестиций, приносящих хорошую прибыль в виде процентов, они пере­продают накопленные ими пулы крупным инвесторам - инвестиционным компа­ниям открытого типа, пенсионным фондам, страховым компаниям, хеджинговым фондам. Весь этот процесс приобретения активов, объединения в пул, стандартизации и последующей продажи обеспечивает ликвидность, которая позволяет сбе­регательным банкам увеличивать количество предоставляемых займов. В результате процентное соотношение резидентов, обеспеченных собственных жильем, дости­гает наибольшего значения именно в Соединенных Штатах.
По своей природе ипотечные кредиты лишены четкого структурирования. На первый взгляд может показаться, что для расчета ежемесячной суммы выпла­ты по займу, которая в течение пятнадцати лет должна быть полностью погашена, можно вполне обойтись знаниями математических вычислений на уровне сред­ней школы. Однако это только начало. Необходимо отметить, что все аспекты ипотеки с плавающей ставкой - выплата процентов, выплата основной суммы и т.д., - т.е. все параметры, характеризующие этот вид займа, находятся в прямой зависимости от будущего изменения уровня процентных ставок. Таким образом, ARM представляет собой сложный опцион, выплаты по которому непосредственно зависят от процентных ставок.
В принципе, для осуществления оценки стоимости пула ипотечных кредитов вы можете воспользоваться какой-нибудь разновидностью модели для прогнозирова­ния будущих процентных ставок, к примеру, моделью BDT. Далее вы моделируете движения платежей пула, усредняя тысячи возможных сценариев изменения про­центных ставок, генерируемых моделью. Задача заключается в наиболее реалистич­ном представлении будущих значений долго- и краткосрочных процентных ставок и расчете корректировки колеблющейся процентной ставки ARM для каждой суммы ежемесячных выплат домовладельцем. Более того, анализируя прошлый опыт, вы также пытаетесь спрогнозировать процентное соотношение домовладельцев, ко­торые заранее оплатят свои кредиты вследствие изменения процентных ставок по каждому сценарию, поскольку досрочная выплата вносит определенные изменения в движение платежей. Конечным результатом, выдаваемым моделью Monte Carlo, является текущая стоимость пула ипотечного кредита.
Модели оценивания кредитов содержат ряд необычных допущений о законо­мерностях перемещений кривой доходов и ответной реакции домовладельцев на эти перемещения, причем ни одно из них не является тщательно выверенным. Примечательно, что такой показатель, как почтовый индекс домовладельцев, жилье которых финансируется из определенного пула, является очень важным параметром. Дело в том, что жители некоторых округов, согласно утвержденной социально-экономической классификации, по сравнению с обитателями других районов обладают ярко выраженной тенденцией досрочно выплачивать определен­ную сумму; мне неоднократно доводилось слышать об инвесторах, которые само­стоятельно осуществляли проверку местности и соседства. Если сравнивать хорошо прогнозируемое моделирование в области физики или даже простую элегантность формализма Блэка-Шульца с оценкой ипотечного кредита, то анализ последнего является более запутанным и неопределенным. Однажды во время беседы со Стивом Россом, инвестиционная компания которого Roll&Ross Asset Management специали­зировалась на ипотечных кредитах, я упомянул об этой особенности. "Когда бы я ни сталкивался с какими-либо сложностями и недоразумениями в области инвес­тиций, - сказал он, - я стараюсь воспринимать их как дополнительную возмож­ность получения выгоды, приносимой разумностью".
Это очень хороший ответ и, вероятно, правдивый, однако для меня ипотечные кредиты так и не вошли в категорию привлекательных финансовых инструментов, с которыми мне бы хотелось работать. Модель Блэка-Шульца отличается просто­той и доступностью для понимания, ее можно сравнить с теорией водородного ато­ма. Моделирование ипотечных кредитов сопряжено с рядом сложностей, зачастую лишено последовательности и характеризуется наличием множества приближений и допущений; в некоторой мере оно напоминает попытку объяснения структуры энергетических уровней в изотопе урана U238. Я всегда отдавал предпочтение иссле­дованию определенных и четко сформулированных проблем. Тем не менее по долгу службы мне пришлось заниматься именно ипотечными кредитами.


Понравился материал? Поделитесь с друзьями!

<< Предыдущая статьяСледующая статья >>
11.1. Жестокий начальник 11.3. Жестокий начальник.Часть Третья.





Убедительная просьба при использовании любых материалов Одесской электронной бизнес-библиотеки ставить активную ссылку на наш сайт. По всем вопросам касательно сайта пожалуйста пишите на почту
      Карта сайта