Book.od.ua Книги для вашего бизнеса



Одесская библиотека бизнес литературы
полезные книги для бизнеса

Книга «Инвестирование в недвижимость»

3.13. Подход, основанный на использовании данных о возможном доходе от недвижимости

На рис. 3.1 ("Единая форма отчета об оценке недвижимого жилого имущества") вам встретится строка, озаглавленная "Индикаторная стоимость, вычисленная с помощью подхода, основанного на использовании данных о доходе от недвижимости (если его использование возможно)". Как видно на этом рисунке, подход, основанный на использовании данных о возможном...

Читать далее >>

3.14. Капитализация дохода

Чтобы определить стоимость многоквартирного доходного дома, вам также следует воспользоваться методом непосредственной капитализации. Как было показано выше, метод непосредственной капитализации использует следующую формулу стоимости: где V - это оцениваемая стоимость; NOI - чистый доход от эксплуатации недвижимости; R - совокупный коэффициент окупаемости капиталовложений...

Читать далее >>

3.15. Капитализация дохода. Продолжение.

10. Техобслуживание и ремонт. Владелец и его супруга, как правило, сами убирают в доме, производят покраску и мелкий ремонт своей недвижимости. Этот труд также должен быть оплачен из дохода, полученного за сдачу недвижимости внаем.11. Уход за приусадебным участком. Владелец выплачивает соответствующую сумму одному из нанимателей...

Читать далее >>

3.16. Оценка нормы капитализации

После того как будет вычислен NOI (чистый доход от эксплуатации недвижимости), необходимо принять решение о том, какую норму капитализации (R) вы возьмете за основу. Когда вы покупаете недвижимость, предназначенную для сдачи внаем, вы фактически платите сейчас за право получать плату за аренду этой недвижимости на...

Читать далее >>

3.17. Парадокс риска и потенциала повышения стоимости

Как ни странно, более дорогостоящая недвижимость, характеризующаяся "низким риском и значительными темпами повышения стоимости", на самом деле может порождать больший риск и обеспечивать более низкие темпы повышения стоимости, чем ее более дешевые аналоги с более низким уровнем арендной платы, расположенные в других районах того же...

Читать далее >>

3.18. Оценка недвижимости: заключительные замечания

Рыночная стоимость вовсе необязательно равняется оценочной стоимости или продажной цене. Под рыночной стоимостью мы понимаем продажную цену недвижимости лишь в случае, когда такая продажа отвечает критериям транзакции, выполняемой на основе рыночной стоимости. Когда вы пытаетесь оценить рыночную стоимость недвижимости, основываясь на продажных ценах другой недвижимости...

Читать далее >>

4.1. Максимизируйте денежные потоки и темпы роста стоимости недвижимости

Теперь вы знаете, как вычисляется чистый доход от эксплуатации недвижимости (net operating income - NOI). Но когда вы финансируете свою недвижимость, NOI не позволяет определить, сколько денег у вас останется после того, как вы произведете выплаты по своему ипотечному кредиту. Для этого вам необходимо вычислить...

Читать далее >>

4.2. Предложите альтернативные условия финансирования

Как указывалось в главе 2, опытные инвесторы анализируют разные варианты финансирования, имеющиеся в их распоряжении. Вы можете существенно улучшить свои денежные потоки, предложив более выгодные для себя условия финансирования. При первом просмотре показателей для нашего восьмиквар-тирного доходного дома мы исходили из того, что процентная ставка...

Читать далее >>

4.3. Увеличивайте (уменьшайте) свой авансовый платеж

На величину денежного потока и ROI можно также влиять путем увеличения (уменьшения) вашего авансового платежа. Допустим, что вместо 20%-ного авансового платежа (108 873 долл.) при покупке рассматриваемого нами вось-миквартирного доходного дома вы договорились о выплате лишь 10%-ного авансового платежа (54 436,50 долл.). Продавец финансирует баланс...

Читать далее >>

4.4. Покупайте недвижимость по цене, как можно более выгодной для себя

Чтобы увеличить свой денежный поток (или избежать отрицательных денежных потоков), попытайтесь найти недвижимость, которую можно купить по цене ниже рыночной. Несмотря на то что поиск такой недвижимости - достаточно хлопотное дело, требующее немалых знаний и применения творческого подхода, вам наверняка это удастся. Мотивированные продавцы, недвижимость...

Читать далее >>

4.5. Возможны ли ситуации, когда имеет смысл переплатить за недвижимость

Теперь вернемся к варианту, когда вы говорите продавцу, что готовы уплатить названную им цену, если он, в свою очередь, согласится на предложенные вами условия сделки. Идея в этом случае заключается в том, что вы удовлетворяете самолюбие продавца, соглашаясь на предложенную им цену (продавцы нередко любят...

Читать далее >>

4.6. Коэффициент покрытия долга

До сих пор я демонстрировал своим читателям, каким образом разные составляющие финансирования (величина ипотечного кредита, величина ссудного процента, период амортизации) могут увеличивать или уменьшать ваши ежегодные денежные потоки и ROI. Кроме того, в качестве одного из своих критериев поручительства заимодавец может использовать так называемый коэффициент...

Читать далее >>

4.7. Окажутся ли темпы роста стоимости данной недвижимости выше средних

Помимо ежегодных денежных потоков инвесторы в недвижимость рассчитывают на повышение стоимости своей недвижимости с течением времени. На достаточно продолжительном отрезке времени даже 3- или 4%-ные (за год) темпы роста стоимости могут принести вам сотни тысяч долларов чистой прибыли.Допустим, вы купили доходный дом за 100 тыс...

Читать далее >>

4.8. Сравните относительные цены в разных районах (городах)

Совет инвесторам "покупать недвижимость в самых лучших районах, какие вы только можете позволить себе, поскольку стоимость жилья в таких районах растет самыми высокими темпами", уже давно стал банальностью. Однако при более внимательном рассмотрении такой совет напрочь лишен смысла. Никакой район, никакой город не может неизменно...

Читать далее >>

4.9. Сравнение районов Беверли-Хиллз и Уоттс (южный и центральный районы Лос-Анджелеса)

В период 1985-1989 гг. цены на недвижимость в престижном районе Беверли-Хиллз подскочили не менее чем на 50%. В тот же период цены на недвижимость в весьма неблагополучном районе Уоттс едва сдвинулись с места. Но уже к 1995 г. жилые дома в Беверли-Хиллз, которые в 1989...

Читать далее >>

4.10. Транспортная связь (удобство сообщения)

Жилой район не может изменить свои географические координаты. Тем не менее он может стать более или менее удобным по сравнению с другими районами (или по сравнению с тем, каким этот район был в прошлом). Несколько лет тому назад я решил купить дом в юго-восточном районе...

Читать далее >>

4.11. Налоги, услуги и финансовая устойчивость

Изучая ситуацию в разных районах для поиска выгодных вложений в недвижимость, обратите внимание на особенности местного законодательства, связанного с налогами на недвижимость, а также на перечень государственных услуг и финансовую ситуацию в районе. Что можно сказать о качестве государственных услуг и программ в данном районе...

Читать далее >>

4.12. Законы землепользования

Законы землепользования включают зонирование, строительные кодексы, правила безопасности и охраны здоровья, арендные кодексы, механизмы контроля арендной платы, меры по охране окружающей среды и исторических памятников, советы по архитектуре, а также многие другие законы, правила, нормы и положения. Как правило, эти законы ограничивают рост и повышают...

Читать далее >>

4.13. Тенденции с продажами и арендой жилья

К числу ведущих показателей подъема (или падения) цен на недвижимость относятся тенденции с продажами и арендой жилья. Выстраивая свою карьеру, связанную с инвестированием в недвижимость с целью получения прибыли, попытайтесь разработать собственную систему отслеживания и документирования данных о тенденциях, таких как количество листингов типа "Продается"...

Читать далее >>

5.1. Как найти недвижимость, которую можно купить со скидкой

В отличие от покупки и продажи акций, при выполнении операций с недвижимостью деньги можно зарабатывать не только на продаже, но и на покупке. На фондовом рынке невозможно купить акцию по цене ниже ее текущей рыночной стоимости; при выполнении операций с недвижимостью подобные сделки совершаются едва...

Читать далее >>

3
...




Убедительная просьба при использовании любых материалов Одесской электронной бизнес-библиотеки ставить активную ссылку на наш сайт. По всем вопросам касательно сайта пожалуйста пишите на почту
      Карта сайта