Book.od.ua Книги для вашего бизнеса



Одесская библиотека бизнес литературы
полезные книги для бизнеса

Книга «Инвестирование в недвижимость»

2.10. Возвращение творческого финансирования

Творческое финансирование означает обдумывание многочисленных альтернатив финансирования. Как уже говорилось, этот термин стал популярным, когда цены на недвижимость возросли и миллионы потенциальных покупателей вылетели с рынка, потому что у них недоставало наличности или кредитных средств, или и того и другого. "Центральной темой моего курса, -...

Читать далее >>

2.11. Возвращение творческого финансирования. Часть Вторая.

Занимайте под залог другой собственности. Если вы - владелец дома с хорошей кредитной историей, то можете собрать начальный капитал для инвестирования в недвижимость, взяв кредит на собственный капитал (т.е. вторую закладную) на свой дом. Поскольку многие кредиторы дают собственникам домов кредиты в 125% стоимости с...

Читать далее >>

2.12. Возвращение творческого финансирования. Часть Третья.

Используйте кредитные карточки. Хотя это более рискованный прием творческого финансирования, некоторые инвесторы извлекают преимущества из каждого предложения открыть кредитную карточку, которую им присылают по почте. Когда вам потребуется наличность для быстрого заключения сделки, карточки дадут вам 10 тыс., 25 тыс. и даже 50 тыс. долл...

Читать далее >>

2.13. Возвращение творческого финансирования. Часть Четвёртая.

На современном рынке контракты с рассрочкой используются в тех же целях, что и всегда (на них обычно покупают некондиционную недвижимость). Однако сегодня многие традиционные ипотечные кредиторы направляют свои усилия на привлечение покупателей из разных слоев общества и местностей. В результате многие люди и недвижимость, которые...

Читать далее >>

2.14. Действительно ли можно заключить сделку о дешевом кредите, используя творческий подход к финансированию?

Да, безусловно. Я использовал те или иные приемы творческого финансирования в более чем половине сделок с недвижимостью. Но чтобы творческий подход к финансированию сработал, нужно понимать, что вы делаете. Четко определите свои цели. Сохраняйте спокойствие. Избегайте суеты или заключите сделку, сделав слишком много уступок. Договоренности...

Читать далее >>

2.15. Размеры и источники первичного платежа и резервов

Предположим, что ваш кредитор установил процентное соотношение суммы займа к оцененной стоимости заложенной под этот заем собственности для первой ипотеки в 70%. Плюс ваш продавец предоставит вторую ипотеку на разницу от покупной цены. Выдаст ли кредитор вам кредит? Возможно, да, а возможно, нет.Независимо от процентного...

Читать далее >>

2.16. Кредитная история (надежность!)

Необходима ли хорошая кредитная история для покупки домов и квартир под сдачу в аренду? Нет. Но хорошая кредитная история расширяет ваши возможности, а при отсутствии таковой вы будете ограничены покупкой недвижимости при условии финансирования продавца, оформления закладных или кредитов класса Б, С, Д и т.д....

Читать далее >>

2.17. Компенсаторные факторы

Изучая рамки основных требований кредитора к клиенту, помните: это всего лишь рамки. Большинство кредиторов не оценивают заявки на выдачу ипотеки, привязываясь к букве "рамочного" руководства. Кредиторы взвешивают варианты и обдумывают их, и вы можете убедить их выдать вам кредит. Делайте акцент на своих преимуществах и...

Читать далее >>

3.1. Оценка стоимости недвижимости: как выявить самую выгодную недвижимость

Располагая знаниями, почерпнутыми из главы 2, вы можете определить наиболее подходящий для себя способ финансирования недвижимости. Но чтобы ваша покупка оказалась действительно выгодной, вы должны научиться как можно точнее определять стоимость недвижимости.В прошлые времена многие инвесторы в недвижимость, к своему большому сожалению, упускали из виду...

Читать далее >>

3.2. Что такое рыночная стоимость

Для малоосведомленных людей термины "оценочная стоимость", "продажная цена" и "рыночная стоимость" означают одно и то же. Однако это вовсе не так. Под оценочной стоимостью может подразумеваться страховая оценка, оценка поимущественного налога, оценка налога на недвижимость или оценка рыночной стоимости. Продажная цена, как таковая, просто означает...

Читать далее >>

3.3. Заимодавцы предоставляют ссуду только под рыночную стоимость недвижимости

Заимодавцы предоставляют ссуду под рыночную стоимость недвижимости, а не под ее покупную цену. Когда вы подаете заявку на получение ипотечного кредита, вы можете сказать своему заимодавцу, что согласились на цену 200 тыс. долл. и хотели бы получить ссуду, равную 160 тыс. долл. (80%-ный коэффициент "ссуда...

Читать далее >>

3.4. Три основных подхода к выполнению оценок

Знающие инвесторы, заимодавцы и оценщики, как правило, пользуются тремя основными подходами к оценке стоимости недвижимости.1. Подход, основанный на расчете затрат. Чтобы воспользоваться подходом, основанным на расчете затрат, необходимо подсчитать, во сколько обошлось бы строительство интересующей вас недвижимости по нынешним ценам, а затем вычесть из полученной...

Читать далее >>

3.5. Описание недвижимости

Чтобы как можно точнее оценить стоимость интересующей вас недвижимости, прежде всего необходимо подробно описать важнейшие характеристики этой недвижимости и района, в котором она находится. Неудивительно, что инвесторы-новички зачастую допускают ошибки в своих оценках. Это объясняется тем, что они мимоходом осматривают интересующую их недвижимость, вместо того...

Читать далее >>

3.6. Характеристики земельного участка

Многие инвесторы не понимают, насколько важную роль с точки зрения нынешней и будущей стоимости недвижимости могут играть размер и характеристики соответствующего земельного участка. В зависимости от района стоимость земельного участка может составлять от 10 до 90% и больше от продажной цены соответствующей недвижимости. Опытные инвесторы...

Читать далее >>

3.7. Усовершенствования

После того как вы проверите размеры земельного участка, уясните его особенности и возможности усовершенствования (например, места для парковки автомобилей, подъездные дорожки, ограда, ландшафтная архитектура, коммунальные службы, вывоз мусора и т.п.), необходимо четко разобраться с этими размерами, состоянием, качеством и привлекательностью дома или квартир (если речь...

Читать далее >>

3.8. Подход, основанный на калькуляции затрат

Главной предпосылкой подхода, основанного на калькуляции затрат, является то, что вы можете либо построить (купить) новую недвижимость, либо купить уже существующую. Поэтому стоимость замены, как правило, устанавливает верхний предел цены, которую вы могли бы заплатить за уже существующую недвижимость. Если вы можете построить новую недвижимость...

Читать далее >>

3.9. Вычтите износ

После того как вы вычислите стоимость строительства интересующей вас недвижимости в нынешних ценах, необходимо вычесть сумму, учитывающую три типа износа: физический, функциональный и внешний. Когда здание стареет, оно становится менее желаемым (и ценным), чем новое, что объясняется его физическим износом (амортизацией). С течением времени, а...

Читать далее >>

3.10. Стоимость земельного участка

Чтобы оценить стоимость земельного участка, отыщите аналогичные (пустующие, без строений) земельные участки, которые были недавно проданы, или недавно проданные земельные участки с "грудами строительного мусора". Сравнивая земельные участки, принимайте во внимание такие факторы, как размеры участка, палисадник (участок между зданием и дорогой), окрестности (т.е. насколько...

Читать далее >>

3.11. Подход, основанный на использовании данных о сопоставимых продажах

Для жилых домов, кондоминиумов, кооперативных жилых домов, а также небольших многоквартирных жилых домов, предназначенных для сдачи внаем, подход, основанный на использовании данных о сопоставимых продажах, как правило, позволяет получить самую точную оценку рыночной стоимости. Если вы хотите узнать наиболее вероятную цену, за которую будет продаваться...

Читать далее >>

3.12. Пояснение корректировок

Когда вы вносите поправки на различия в размерах, качестве выполнения строительных работ и прочих характеристиках, вы, по сути, пытаетесь сопоставить интересующую вас недвижимость и используемые вами "эталоны". Иными словами, вы пытаетесь ответить на вопрос: "За какую цену можно было бы продать эти "эталоны", если бы...

Читать далее >>

2
...




Убедительная просьба при использовании любых материалов Одесской электронной бизнес-библиотеки ставить активную ссылку на наш сайт. По всем вопросам касательно сайта пожалуйста пишите на почту
      Карта сайта